- Aug 20 Wed 2014 11:37
-
(不用預付費用)代開信用證服務簡介
- May 31 Sat 2014 00:28
-
代開信用證 (L/C) 備付信用證 (SBLC) 銀行保函 (Bank Guarantee) 投資 租賃 代購大宗物流 融資週轉代開貿易信用狀服務
目前跟認識的集團有有合作相關業務,
所以有貿易信用證(L/C) 備付信用證(SBLC) 銀行保函(Bank Guarantee)租用狀 Jv,或買斷BG需求的朋友
可以直接聯繫下面電話或MALI
hawang69@yahoo.com.tw
line及連絡電話(台) 0971881639
他們集團在歐洲6家銀行每年約有3億美金的開狀額度，
希望能協助許多企業完成對全世界開狀購料的任務，
目前只做需求額度1000萬美金以上且本身有額度的公司
如果你有下列需求原因：
1. 國際間集團相互往來均以評估對方在開狀銀行的國際排名及開狀金額能力來判斷該集團之實力依據。
2. 開立信用狀必須經由開狀銀行經抵押設定或相當評估後才能同意進行開狀事宜，
畢竟一旦國際貿易雙方產生交貨之糾紛時全部端賴公正單位鑑定後通知銀行來執行後續賠償處理，
若以現金交易絲毫沒有保障更無法於國際間取得立足之地。
3. 供貨方的許多下游零件廠商願意交貨給供貨商收取3個月支票，
完全出自於供貨商確實接獲國外信用狀訂單所致，
所以買方正式信用狀正式到達具備深遠之意義。
4. 國際間原物料之缺乏導致價格飛漲已是不爭的事實，
所以買方能提早以正式信用狀下達訂單，
一來可完全掌控貨源又可以降低價格飛漲之風險。
(C)您公司在銀行有即期或遠期額 度, 幫您合法安全處理
這是簡介
服務簡介: 專門針對各種不同公司的需要而提供不同的銀行文書。
例如：代開銀行信用證及銀行保函等服務。我們的服務主要是要協助我們的開證人、開證銀行及我們的客戶來建立良好的國際貿易關係。
我們最主要的服務項目，就是為本地的公司和其他亞洲國家提供金融支援，客戶對我們所提供的服務較為滿意，他們也非常肯定這種商業合作。
因為我們擴大了他們的生產能力，也讓他們掌握許多國際化的機會，特別是在進出口業務方面，所以也有許多不同行業的公司尋求我們的支援。
在過去幾年間，從開始到現在，我們也漸漸地轉向國際化。我們成功地與各國的客戶談成很多的生意，也發現我們服務的需求量逐步增加了，
為了符合各國各行業的需要，我們也進行改善的研究。
經由我們的協助保障了他們的信譽，許多公司找到了翻身的機會。所以，即使是到現在，我們和這些公司都像家庭事業一樣保持良好的關係。
我們的目標是 “提供高品質的服務，提升客戶的經濟地位及信譽形象”。主要就是鼓勵各行業的公司在面對挑戰時，還可以創新及擴大他們的事業。
我們的同事也都具備這方面的專業認知，因為這是我們的義務來滿足客戶對我們的期望。為了要達到有效率的回應，我們時常會親自到當地確認文件及有關的合約。
我們也與各行業的相關人士維持密切的關係，因為這些關係都能夠讓我們吸取更多經驗和知識，間接得使我們的客戶更順利的完成他們的需要。
我們的服務主要是建立在多方面的關係上：提供者﹝我們同事﹞、開證人及開證銀行、我們的客戶及他們的銀行、付款銀行。
現在我們公司仍在逐漸的擴大中，我們的服務也越來越強調國際性的發展，提供更有吸引力的高品質服務。
我們可以有信心的說，我們已經站上國際性的舞台，願意接受WTO的挑戰。
所以，如果你們還在找一家可以信賴 、具有經驗的、專業又有效率的金融服務公司，那現在就聯絡我們吧! 這是你們也能踏上國際性的舞臺的機會，利用我們的服務提升你們的經濟地位。
誰需要我們的服務我們所提供的服務幫助了許多想要擴展的商業公司，使他們擁有更多的機會運用大量的資金，在事業上建立一個成功的地位。
⊙進口商有許多的進口商原本有機會擴張他們的事業，讓他們的公司變得國際化，為公司賺取更多營業額與利益，可是因為各種原因，包括他們有限的資金或政府的規定與限制﹝例如：政策和外匯管制﹞，他們無法提供廠商所需要的信用證，而白白地損失一個大好機會。此時，我們可以依照他們雙方的交易條件，間接替他開出信用證給供貨廠商，進而促成一筆完美的交易。
⊙出口商也有許多出口商包括生產者都需要大量的資金來生產他們的貨物到世界各地，相同的他們缺少的只是資金上的支持。為了這些出口商，我們可以直接安排開信用證給他們，好讓他們可以向銀行提出出口或外銷貸款，這樣他們就可以預先使用銀行的資金來完成訂單，而不至於損失商譽。
⊙其他公司為了爭取更多的機會，許多公司需要從當地銀行或海外銀行貸款大量資金，這些公司往往因為經驗不足或其他原因而無法取得貸款。這時，我們可以開銀行保函或擔保信用證給這些公司，幫助他們順利取得資金及提高經濟地位，我們合作開證公司的保護條款為了要保護我們所開出的信用證，不會在客戶的疏忽下陷入困境，我們設了一項保護條款在信用證上，特別針對要在期限內付出全部金額的客戶。這項保護條款 不包括在無條件信用證﹝Unconditional L/C﹞與銀行保函上。
⊙無條件遠期信用證服務：為了有些客戶無法接受我們任何一樣保護條款，我們也可以安排〝無條件信用證〞給他們，這無條件遠期信用證不含任何保護條款，可是相同的服務費會比有條件信用證﹝附保護條款﹞的高，期限可以為180天﹔這種信用證一般是協助客戶方便融資，具體情況應看客戶的條件提供具體開證方案﹔ 操作程式為了要成功的與客戶合作，我們依照以下的手續：
1、 選出最適合客戶的服務項目當客戶聯絡我們時，我們會照客戶的需要﹝包括他們要求的條件﹞選出最適合的服務項目。
2、依以上的結論將草稿樣本寄給客戶：我們將會從開證銀行得來的相關草稿樣本轉寄給客戶，當客戶與他們的通知銀行檢查過所有草稿上的條約時，他們必須決定是否所有的條約都能夠接受。在現階段，如果客戶可以接受所有的條約的話，我們便可以直接進行下一步。但是如果客戶不能夠接受我們所寄出的草稿樣本，那麼他們必須告訴我們為什麼不行？什麼情況下不行？還是有什麼條約需要增加、刪除或更改，當我們得到結論後，我們會儘量依照他們的要求來更改這張草稿樣本。
假設這樣還是不行，那我們會聯絡別家開證銀行，請他們另外再寄出一張草稿，讓客戶有多一種選擇。
3、收到客戶的報價單﹝Performa invoice﹞或是合同（Sales Purchase Agreement）：客戶需要將他們交易的報價單或是合同寄給我們，這份文檔要寫明所有交易的有關資料﹝通知銀行名稱、信用證受益人、總金額、進出貨港、貨物名稱數量及單價…等﹞。
4、做出信用證草稿：根據客戶所提供的資訊，我們從開證銀行再發出信用證草稿樣本，為了確保一切沒有問題，我們會將這信用證草稿樣本寄給開證人，讓他們做最後確認﹔
5、將草稿寄給客戶：當我們確認完最後的草稿樣本，我們會給客戶讓他們也進行最後確認。這是我們與客戶之間的一個很重要的步驟，因為正式的信用證會跟草稿樣本一模一樣，所以客戶必須確定草稿樣本上的每一個字。我們也建議客戶與通知銀行一起檢查這張草稿樣本，並且得到通知銀行的確認接受，當我們開出正式的信用證後，如果這時才需更改，那麼客戶必須要付我們更改的費用，所以為了節省時間與金錢，這一點需要特別留意
6、收到客戶的最後草稿樣本 (含簽名) 當客戶確認過我們寄出的草稿樣本：他們要在上面簽名確認並FAX或是掃描E-mail回來給我們，這表示客戶已完全接受，已經不須要任何修改，那我們便可以安心準備安排開證事宜。
7、分批收服務費：客戶必須先將開證服務費匯入我們開證合作公司的指定銀行，當我們開證公司收到開立信用證的服務費後，我們才會開始開出正式的信用證﹔因為，我們開出的信用狀是不可以撤消的，客戶必須先將4%費用先分成4張台銀票據交由公證律師保管，流程分成4步驟當我們進行到一部份後會跟律師收取那部份的保管條,直到到開出正式的信用證。
8、開出鑒定信用證給客戶 (受益人)：只要我們合作開證公司收到公證律師的保管條並進行流程後，他們需要48-72小時來進行開證人及開證銀行之間的手續，直到他們開出正式的信用證﹔
信用證 (L/C) 備付信用證(SBLC) 銀行保函 (Bank Guarantee) 申請開證資料要求：
1、 項目或用途:外貿合同（購銷合同）或是報價單,合同內容、產品名稱、數量、價格（指出口）
2、 銀行要有10%流動資金或餘額資金證明
3、 開證額度：在1000萬美元以上。 一年一期
開證流程：
1、 收到上述資料後我們提供信用證樣板供申請方確認並提供開證費用報價。
2、 申請方對信用證樣板能夠確認，提供申請開證額度2%的銀行資金證明存放於律師樓,。
3、 上述得以確認，另外在可靠性方面因為我們會開出TM103.TM103-23或ICBPO等證明,所以必須在公證律師樓開出2%金額的台銀票,並在完成每階段手續後每階段由我們簽收保管條,我們確定開證銀行並確定開證額度，同時要求申請方同我們簽署開證合同。
4、 開證合同簽署，申請方交付開證費用，信用證按約定的時間開出（一般為合同簽署後3-6天）。
5、開證銀行：美國,德國,英國,瑞士,歐洲,新加坡等銀行
- Nov 07 Thu 2013 11:34
-
合作留言板
- Nov 13 Thu 2014 08:56
-
日本太陽能海外長期收租現金流不動產
- Nov 23 Sat 2013 20:43
-
台灣藍寶石礦和黃金礦脈礦產尋找資金方
台東藍寶石礦場礦主開挖後內容物附料採購,提煉出金與銀
下方SGS有內容物分析,有意者會做專業簡報評估,包含開採許可
與環評証
=======================================
- Nov 23 Sat 2013 19:57
-
台灣硫酸銅尋找買方
- Nov 23 Sat 2013 19:44
-
越南鋯英砂尋找買方
認試的廠商請我們幫忙尋找買方,特性是耐高溫防火材料,有興趣的朋友請來信 有SGS跟之前交易紀錄
==============================================================
鋯英砂（鋯英石）極耐高溫，其熔點達2750。並耐酸腐蝕。世界上有80%的直接用於鑄造工業、陶瓷、玻璃工業以及製造耐火材料。少量的用於鐵合金、醫藥、油漆、制革、磨料、化工及核工業。極少量的用於冶煉金屬鋯。
==============================================================
鋯英砂（鋯英石）極耐高溫，其熔點達2750。並耐酸腐蝕。世界上有80%的直接用於鑄造工業、陶瓷、玻璃工業以及製造耐火材料。少量的用於鐵合金、醫藥、油漆、制革、磨料、化工及核工業。極少量的用於冶煉金屬鋯。
- Nov 22 Fri 2013 17:40
-
祖母綠尋找買方
祖母綠寶石,直接從哥倫比亞礦山出來,未經過中間商,附上國際Z&A鑽石檢驗證明
一式共5科, 朋友是礦主,這次拿5小顆出來試單,有需求我再詢問
目前開價共12000美金,不拆賣,歡迎留言洽談
- Nov 14 Thu 2013 15:01
-
不動產億術 第一式：愛之所至 金流為開
不動產投資成功的第一步，就是先選擇自己喜歡的物業類型，因為只有愛它才會研究它。
想進入不動產億術的領域，除了努力積攢第一桶金外，呼應幣圖誌的精神，知識才是讓財富穩定成長的力量。隨著奢侈稅的實施，以後莫名其妙賺錢的住宅短線炒作將成過去，穩定中長期的收益型不動產才將成為主流。因此，彙整多年功力，融合國際標準不動產知識，中學為體西學為用，要帶大家一步步以正確的觀念進入這不動產億術世界。
從專業收益型不動產投資的領域來看，收益型不動產主要有四種類型：辦公大樓(Office)、零售物業(Retail)、工業物業(Industry)及出租公寓(Apartments)
辦公大樓，在中國及香港又稱寫字樓，是主要商業不動產投資的大宗。在一個成熟發展的商業都市裡，好的辦公大樓可以帶來穩定的收益，同時享受商圈發展的增值利潤。辦公大樓依照區位、空間規劃、建材品質、使用效率等一系列評價可分為Ｐ級（Premium）、Ａ級、Ｂ級、Ｃ級等。租金同樣地以Ｐ級最高，Ａ級、Ｂ級、Ｃ級等越次之。Ｐ級與Ａ級辦公室幾乎是整棟單一法人持有，這類單一投資持有人以壽險公司為主，但一般投資人也可以藉由購買包裝成不動產信託證劵化商品(REAT)進行投資。Ｂ級和Ｃ級辦公室則較有分層投資買賣的機會，但需要藉由好的大樓管理委員會來維護辦公大樓的整體品質。
零售物業，同樣依照規模有不同的玩家。大型購物中心、百貨公司、量販店等是投資法人的菜，這裡面常常牽涉到國際品牌的進駐與合作，比如新光集團與日本三越百貨的合作成就了新光三越，大型壽險公司量身打造給好市多獲取穩定租金等。至於小型的投資者，多鍾情精華商圈的店面。店面是高風險高報酬的投資，除了單價高出住宅與辦公室許多倍外，精華商圈的店面價值漲幅常常相當驚人。但是，一旦人潮因不景氣或商圈轉移而消失，租戶付不出租金，其龐大的利息壓力也是很驚人的。
工業物業主要提供使用者用於生產、製造、倉儲物流之服務，其特色是單價通常較便宜，但物業面積較大。曾接觸一Ｐ字輩的美商物流地產集團總裁，一開口就需要約兩萬坪的工業用地，其利基是建造高效率的物流倉庫提供給分秒必爭的高科技廠商快速的配送服務。工業物業需要搭配很好的專業營運團隊才會有好的收益，不然以其地處工業區較難有短期明顯的土地增值。前陣子金融海嘯出現高科技廠商為籌措現金，以「售後回租」的方式取得周轉金，投資法人則獲得長期穩定的收益，是工業物業裡較常見的雙贏模式。
最後談談出租公寓。依據不同的等級規模，就有不同的客層。最高級的是國際品牌的酒店式公寓（Service Apartment），除建築物空間品質高檔、服務完善沒話說外，其最大價值在於其掌握國際簽約的全球五百大客戶，都是付租能力相當好的外商企業高階主管。其次則是中型投資客，整合多間套房出租給上班族，每月最快樂的就是在這些上班族發薪日隔天一一敲門去收房租。最後一種就是大學院校周邊出沒，專做學生套房的投資客。優點是學生每年絡繹不絕，只要離學校不要太遠價格合理一定租得掉，缺點是學生的破壞力較強，沒幾年就要重新裝潢，難得碰到好租客卻總有畢業的一天。
如何選擇自己喜歡的物業投資類型，也可以從自己喜歡去哪裡，跟哪類租客打交道開始想想。雖然極少數人能有富爸爸，能為了愛逛街買精品的「良家婦女」們蓋間Ｂ字頭我永遠記不住名字的精品購物中心，但愛逛街購物逛到買店面的投資客也是不少呀！
想進入不動產億術的領域，除了努力積攢第一桶金外，呼應幣圖誌的精神，知識才是讓財富穩定成長的力量。隨著奢侈稅的實施，以後莫名其妙賺錢的住宅短線炒作將成過去，穩定中長期的收益型不動產才將成為主流。因此，彙整多年功力，融合國際標準不動產知識，中學為體西學為用，要帶大家一步步以正確的觀念進入這不動產億術世界。
從專業收益型不動產投資的領域來看，收益型不動產主要有四種類型：辦公大樓(Office)、零售物業(Retail)、工業物業(Industry)及出租公寓(Apartments)
辦公大樓，在中國及香港又稱寫字樓，是主要商業不動產投資的大宗。在一個成熟發展的商業都市裡，好的辦公大樓可以帶來穩定的收益，同時享受商圈發展的增值利潤。辦公大樓依照區位、空間規劃、建材品質、使用效率等一系列評價可分為Ｐ級（Premium）、Ａ級、Ｂ級、Ｃ級等。租金同樣地以Ｐ級最高，Ａ級、Ｂ級、Ｃ級等越次之。Ｐ級與Ａ級辦公室幾乎是整棟單一法人持有，這類單一投資持有人以壽險公司為主，但一般投資人也可以藉由購買包裝成不動產信託證劵化商品(REAT)進行投資。Ｂ級和Ｃ級辦公室則較有分層投資買賣的機會，但需要藉由好的大樓管理委員會來維護辦公大樓的整體品質。
零售物業，同樣依照規模有不同的玩家。大型購物中心、百貨公司、量販店等是投資法人的菜，這裡面常常牽涉到國際品牌的進駐與合作，比如新光集團與日本三越百貨的合作成就了新光三越，大型壽險公司量身打造給好市多獲取穩定租金等。至於小型的投資者，多鍾情精華商圈的店面。店面是高風險高報酬的投資，除了單價高出住宅與辦公室許多倍外，精華商圈的店面價值漲幅常常相當驚人。但是，一旦人潮因不景氣或商圈轉移而消失，租戶付不出租金，其龐大的利息壓力也是很驚人的。
工業物業主要提供使用者用於生產、製造、倉儲物流之服務，其特色是單價通常較便宜，但物業面積較大。曾接觸一Ｐ字輩的美商物流地產集團總裁，一開口就需要約兩萬坪的工業用地，其利基是建造高效率的物流倉庫提供給分秒必爭的高科技廠商快速的配送服務。工業物業需要搭配很好的專業營運團隊才會有好的收益，不然以其地處工業區較難有短期明顯的土地增值。前陣子金融海嘯出現高科技廠商為籌措現金，以「售後回租」的方式取得周轉金，投資法人則獲得長期穩定的收益，是工業物業裡較常見的雙贏模式。
最後談談出租公寓。依據不同的等級規模，就有不同的客層。最高級的是國際品牌的酒店式公寓（Service Apartment），除建築物空間品質高檔、服務完善沒話說外，其最大價值在於其掌握國際簽約的全球五百大客戶，都是付租能力相當好的外商企業高階主管。其次則是中型投資客，整合多間套房出租給上班族，每月最快樂的就是在這些上班族發薪日隔天一一敲門去收房租。最後一種就是大學院校周邊出沒，專做學生套房的投資客。優點是學生每年絡繹不絕，只要離學校不要太遠價格合理一定租得掉，缺點是學生的破壞力較強，沒幾年就要重新裝潢，難得碰到好租客卻總有畢業的一天。
如何選擇自己喜歡的物業投資類型，也可以從自己喜歡去哪裡，跟哪類租客打交道開始想想。雖然極少數人能有富爸爸，能為了愛逛街買精品的「良家婦女」們蓋間Ｂ字頭我永遠記不住名字的精品購物中心，但愛逛街購物逛到買店面的投資客也是不少呀！
- Nov 14 Thu 2013 14:59
-
不動產億術 第二式：審其三態 測其三年
選擇自己喜歡的物業類型，再從三種型態的市場預測去做投資決策，眼光自然精準。
專業不動產投資經理人，會從不動產市場的三個面向來進行投資決策。因為每筆動輒數十億的資產，加上以投資法人高槓桿的融資操作，若有不慎損失相對慘重。因此，認識不動產市場的三種型態，並藉由眾多的統計分析資料及詳實了解政府政策對此三種型態市場的變化，是教大家跨入不動產億術的第二個基本功夫。
不動產市場有三種型態
第一種，面積市場(Space Market)
第二種，資本市場(Capital Market)
第三種，物業價值市場(Property Value Market)
面積市場(Space Market)，其實就是經濟學裡最簡單的供給需求理論。面積指的就是物業面積，預測的也是未來需求面積。供給面積可以藉由許多專業不動產顧問公司的報告去取得，或者是內政部營建署統計資料去蒐集獲得。比如目前眾多外商與陸資指名想進駐信義計畫區，但台北市信義計畫區的高級辦公大樓屈指可數，其價格自然水漲船高。從住宅市場來看，林口三峽的餘屋目前仍然爆大量，在去化量有限的狀況下，若政府又指名在該區捷運站附近公有地推動大量「現代住宅」，很顯然該區域未來正常住宅供給將更遠超過需求，再加上奢侈稅的實施阻擋了投資客的炒作，該區價格應該會合理下跌。
資本市場(Capital Market)是把不動產視為投資工具的一種，投資人應該將不動產與其他如股票、基金、債券、保險存單等視為投資組合的一部分。大部分投資組合的報酬是由其風險程度而決定的。因此，「雞蛋應該放在同一個籃子還是分散數個籃子」的投資辯論又出現了。在面對資本市場的變化，每種投資工具的風險都可能在變化。比如以明年大選前的這個時期，投入住宅投資的風險，恐怕比投入股市的風險還高。畢竟，政府是要讓民眾「有感復甦」，就是要讓股市長紅，但要讓民眾買得起房子，就是要讓房價止升。同時，在這波台幣升值下，已有台商資金陸續選擇至日本及美國投資不動產，這就是從資本市場觀點出發的投資決策。另外，利率與貸款成數更對每一投資個案最直接的影響，不動產投資比較其他投資工具，更重視槓桿的運用與現金流的安排。
物業價值市場(Property Value Market)指的是不動產收益還原的價值，或者其未來新建或重建的價值。曾指出淨收益與資本化率即定義了該物業的真實現況價值，同時不受區域市場炒作的影響，此一價值推算法廣受國際不動產基金專業經理人所認同。因此，如何去增加租金、合理提高物業營運效率、提高物業每年淨收益是所有不動產專業經理人最重要的課題。若是考量土地新建或重建的價值，有時土地的物業價值會高過建築物的物業價值，比如去年某大型建商斥資高價購買台北市舊商業區大樓，該大樓已近三十年的歷史即可辦理都市更新，此時計算其三十年舊大樓建物每坪成交價已經沒有意義，因為投資人著眼的是土地！
面積市場、資本市場、物業價值市場是三條不動產投資變化的縱軸，橫軸時間建議以三年做為預測的基礎。想跨入不動產億術的領域，第二步就是要開始學習如何蒐集各種參考資料，用圖表分析去進行科學化的投資決策。畢竟，不動產投資金額甚鉅，讀者不可不慎矣。
專業不動產投資經理人，會從不動產市場的三個面向來進行投資決策。因為每筆動輒數十億的資產，加上以投資法人高槓桿的融資操作，若有不慎損失相對慘重。因此，認識不動產市場的三種型態，並藉由眾多的統計分析資料及詳實了解政府政策對此三種型態市場的變化，是教大家跨入不動產億術的第二個基本功夫。
不動產市場有三種型態
第一種，面積市場(Space Market)
第二種，資本市場(Capital Market)
第三種，物業價值市場(Property Value Market)
面積市場(Space Market)，其實就是經濟學裡最簡單的供給需求理論。面積指的就是物業面積，預測的也是未來需求面積。供給面積可以藉由許多專業不動產顧問公司的報告去取得，或者是內政部營建署統計資料去蒐集獲得。比如目前眾多外商與陸資指名想進駐信義計畫區，但台北市信義計畫區的高級辦公大樓屈指可數，其價格自然水漲船高。從住宅市場來看，林口三峽的餘屋目前仍然爆大量，在去化量有限的狀況下，若政府又指名在該區捷運站附近公有地推動大量「現代住宅」，很顯然該區域未來正常住宅供給將更遠超過需求，再加上奢侈稅的實施阻擋了投資客的炒作，該區價格應該會合理下跌。
資本市場(Capital Market)是把不動產視為投資工具的一種，投資人應該將不動產與其他如股票、基金、債券、保險存單等視為投資組合的一部分。大部分投資組合的報酬是由其風險程度而決定的。因此，「雞蛋應該放在同一個籃子還是分散數個籃子」的投資辯論又出現了。在面對資本市場的變化，每種投資工具的風險都可能在變化。比如以明年大選前的這個時期，投入住宅投資的風險，恐怕比投入股市的風險還高。畢竟，政府是要讓民眾「有感復甦」，就是要讓股市長紅，但要讓民眾買得起房子，就是要讓房價止升。同時，在這波台幣升值下，已有台商資金陸續選擇至日本及美國投資不動產，這就是從資本市場觀點出發的投資決策。另外，利率與貸款成數更對每一投資個案最直接的影響，不動產投資比較其他投資工具，更重視槓桿的運用與現金流的安排。
物業價值市場(Property Value Market)指的是不動產收益還原的價值，或者其未來新建或重建的價值。曾指出淨收益與資本化率即定義了該物業的真實現況價值，同時不受區域市場炒作的影響，此一價值推算法廣受國際不動產基金專業經理人所認同。因此，如何去增加租金、合理提高物業營運效率、提高物業每年淨收益是所有不動產專業經理人最重要的課題。若是考量土地新建或重建的價值，有時土地的物業價值會高過建築物的物業價值，比如去年某大型建商斥資高價購買台北市舊商業區大樓，該大樓已近三十年的歷史即可辦理都市更新，此時計算其三十年舊大樓建物每坪成交價已經沒有意義，因為投資人著眼的是土地！
面積市場、資本市場、物業價值市場是三條不動產投資變化的縱軸，橫軸時間建議以三年做為預測的基礎。想跨入不動產億術的領域，第二步就是要開始學習如何蒐集各種參考資料，用圖表分析去進行科學化的投資決策。畢竟，不動產投資金額甚鉅，讀者不可不慎矣。
- Nov 14 Thu 2013 14:56
-
不動產億術 第三式：銀行喜歡 你也尬意
不動產是銀行融資很喜歡的擔保品，有好標的及好信用，其實投資不動產的本金也可以很少。
專業不動產投資人，要跟銀行做好朋友，因為融資幾乎是不動產投資金額裡最重要的一環。看到好的投資標的，除了向服務的私募基金分析介紹外，第一件事也是打個電話問問銀行的朋友，以該標的估價報告及投資法人的信用，約可融資多少金額。由於實際買賣的交易金額是祕密的，因此，曾經出現投資法人借錢買不動產投資，銀行融貸的金額超過其實際交易金額，結果該投資法人順利買下該不動產，手中還多出一筆現金。
若有人很自豪地說自己投資不動產全是用現金不需借錢，除了拍手鼓掌肯定他的財力外，也會搖頭嘆息他失去了更多投資其他不動產的機會。台灣目前仍屬一個融資利率偏低的國家，對不動產投資進行融資有以下好處：
＊讓原本資金不足的投資項目變為可能。
＊使用自有資金加上債務融資來購買價值較高的精華型不動產。
＊保留資金用於其他用途，包含其他的投資。
＊透過購買其他的投資分散風險，在某投資失敗的情況下，可以實現避險保值。
＊透過正向的財務槓桿增加收益率（若是自有資金降低50%，同樣的投資，其收益率約可增加一倍）
然而，投資人仍要考慮融資的風險：
＊不動產融資的比例越高，利率變動及不動產收益能力產生變化時，其財務風險更高。
＊當利率提高，後續接手不動產的買主就越少。
＊隨著利率提升，其投資價值會相對減少。
＊當每年還款金額提高時，該投資案的現金流會減少。
由於融資有每年還息或還本的壓力，因此投資該不動產的收租能力成為最關鍵的還息還本來源。在奢侈稅的實施下，之前投資客以住宅商品投資買賣三個月即獲利出場的時代已經過去，此時專業不動產投資人應更專注於具穩定收益的商業不動產。有抗跌的好區位，有好的租戶與租金收入足以應付融資每年繳款並有餘，加上可以預期的政策與重大公共建設讓該區域加值，這幾個條件都符合了，就會是很好的投資標的；同時在銀行眼裡，這也是很穩健的擔保品。此時談到好的貸款利率，同時壓低期初購買不動產的成本，一個完美的財務槓桿就出現了。
- Nov 14 Thu 2013 14:45
-
不動產億術 第四式：整合力量 分散風險
整合資金，購買高門檻的優質不動產，風險就會下降；整合物業面積，創造更合宜的規模經濟，失敗率就會變低。
「那你可以找同事10個人每人200萬，用成立SPV(特別目的公司)方式投資西門町價值8000萬的店面，既有租金收入，又有陸客自由行開放的上漲空間，偶爾還可以去店裡坐坐。兩年內想先退場，賣股份就好啦！」我說。
在不動產投資裡，整合是一股很大的力量，可以讓投資專案(portfolio)變得更加完美。整合包含兩種主體，一種是資金的整合，另一種是投資物業的整合。本次紅色子房要跟各位分享資金整合的好處。
資金的整合，就是以「聚沙成塔」的方式，以超越某特定物業的投資門檻。紅色子房從經驗分析，一般投資人所操作的不動產類型、門檻及風險有下列幾種：
1.預售屋投資：此類投資人多半是與建商、代銷業有過合作經驗，大家常聽到某某建案在開盤後短短兩天就完銷，購買的投資客大多是這類型投資者。為何其投資門檻低？因為往往只要繳不到總價5%的訂金，就可以保留此一權利到開工。隨著建商與代銷業持續的炒作單價及營造一屋難求的現況，投資人短短幾個月內再將此一權利賣出即可獲利。然而，隨著奢侈稅的實施，雖未直接對買賣預售屋者直接課稅，但也足以影響後一手買家承接的意願，成為目前風險較高的投資類型。
2.套房成屋投資：套房因為坪數小，即使在單價較高的捷運商圈，仍有許多中產階級投資客買得起。套房成屋的投資方式有兩種，一種是直接購買建商規劃好的套房，有些建商還會先包租兩年以創造漂亮的租金收益。另一種是法拍老舊房子改建成兩三間套房，投入的資本還包含設計及創意。然而，隨著銀行對套房產品貸款成數的降低，及租金市場長久以來的低迷，加上租客目前挑選此類商品的選擇越來越多，套房成屋的投資風險也提高了。
3.收益型辦公室：在都會商圈，辦公室產品是一種穩定的不動產投資標的。諸君不見人壽保險公司多以商辦為投資標的，是因為其簡單又好管理，只要地段對了，租金收益符合金管會規定，即使一棟數十億也是搶破頭。一般投資人雖無法與人壽公司一樣購買整棟，但投資一兩戶百坪面積仍然有機會。特別是一些與捷運站聯合開發的辦公室，只要仍處於主要辦公商圈內，加上目前辦公室單價仍較住宅低，不失為一風險穩定的商品。
4.收益型店面：店面是一個高單價的不動產商品，以台北市2011年東區零售商圈為例，每坪單價動輒四五百萬以上的店面已經成為主流，沒有上億資金無法進入此一門檻。然而，雖然投資金額高，這些店面每年收租上百萬，周邊人潮匯集，店面空置率在2%以下。若是討論風險，此一產品在市面上仍屬搶手，若坐落於成熟商圈實屬難得，風險反而較低。
5.開發型土地：當個人已經累積上億的資產，便可以進入「專業建商」的等級。許多個人型的建商朋友，看到大台北地區難得的土地標的便趕緊集資購買，因為土地(特別是素地)在台北都會區已是非常稀有的產品。這些動輒十數億的土地不見得要自己開發，只要做好規劃，再賣給每年具推案壓力的上市公司建商，其獲利常常是在兩倍以上。風險高嗎？面對優質土地，銀行貸款成數高，只要未來出售價格仍保留適當開發利益，後手排隊承接的建商絕對是絡繹不絕，投資風險相對更低。
要跨到操作不動產億術的門檻，整合資金是條必經之路。然而，這裡面牽涉到專業的不動產分析與稅務操作，還有包含出資者彼此的信任與默契，獲利點與停損點的共識，以及對於主要操盤者的信任。所以，雖然優質不動產標的本身的風險較低，但合資操作的風險也是必須注意的。有時一個完美不動產投資專案的失敗，「人」才是最大的影響因素。
