大宗物資貿易的經驗談

不動產是銀行融資很喜歡的擔保品，有好標的及好信用，其實投資不動產的本金也可以很少。
專業不動產投資人，要跟銀行做好朋友，因為融資幾乎是不動產投資金額裡最重要的一環。看到好的投資標的，除了向服務的私募基金分析介紹外，第一件事也是打個電話問問銀行的朋友，以該標的估價報告及投資法人的信用，約可融資多少金額。由於實際買賣的交易金額是祕密的，因此，曾經出現投資法人借錢買不動產投資，銀行融貸的金額超過其實際交易金額，結果該投資法人順利買下該不動產，手中還多出一筆現金。

若有人很自豪地說自己投資不動產全是用現金不需借錢，除了拍手鼓掌肯定他的財力外，也會搖頭嘆息他失去了更多投資其他不動產的機會。台灣目前仍屬一個融資利率偏低的國家，對不動產投資進行融資有以下好處：
＊讓原本資金不足的投資項目變為可能。
＊使用自有資金加上債務融資來購買價值較高的精華型不動產。
＊保留資金用於其他用途，包含其他的投資。
＊透過購買其他的投資分散風險，在某投資失敗的情況下，可以實現避險保值。
＊透過正向的財務槓桿增加收益率（若是自有資金降低50%，同樣的投資，其收益率約可增加一倍）
然而，投資人仍要考慮融資的風險：
＊不動產融資的比例越高，利率變動及不動產收益能力產生變化時，其財務風險更高。
＊當利率提高，後續接手不動產的買主就越少。
＊隨著利率提升，其投資價值會相對減少。
＊當每年還款金額提高時，該投資案的現金流會減少。
由於融資有每年還息或還本的壓力，因此投資該不動產的收租能力成為最關鍵的還息還本來源。在奢侈稅的實施下，之前投資客以住宅商品投資買賣三個月即獲利出場的時代已經過去，此時專業不動產投資人應更專注於具穩定收益的商業不動產。有抗跌的好區位，有好的租戶與租金收入足以應付融資每年繳款並有餘，加上可以預期的政策與重大公共建設讓該區域加值，這幾個條件都符合了，就會是很好的投資標的；同時在銀行眼裡，這也是很穩健的擔保品。此時談到好的貸款利率，同時壓低期初購買不動產的成本，一個完美的財務槓桿就出現了。

整合資金，購買高門檻的優質不動產，風險就會下降；整合物業面積，創造更合宜的規模經濟，失敗率就會變低。
「那你可以找同事10個人每人200萬，用成立SPV(特別目的公司)方式投資西門町價值8000萬的店面，既有租金收入，又有陸客自由行開放的上漲空間，偶爾還可以去店裡坐坐。兩年內想先退場，賣股份就好啦！」我說。
在不動產投資裡，整合是一股很大的力量，可以讓投資專案(portfolio)變得更加完美。整合包含兩種主體，一種是資金的整合，另一種是投資物業的整合。本次紅色子房要跟各位分享資金整合的好處。
資金的整合，就是以「聚沙成塔」的方式，以超越某特定物業的投資門檻。紅色子房從經驗分析，一般投資人所操作的不動產類型、門檻及風險有下列幾種：
1.預售屋投資：此類投資人多半是與建商、代銷業有過合作經驗，大家常聽到某某建案在開盤後短短兩天就完銷，購買的投資客大多是這類型投資者。為何其投資門檻低？因為往往只要繳不到總價5%的訂金，就可以保留此一權利到開工。隨著建商與代銷業持續的炒作單價及營造一屋難求的現況，投資人短短幾個月內再將此一權利賣出即可獲利。然而，隨著奢侈稅的實施，雖未直接對買賣預售屋者直接課稅，但也足以影響後一手買家承接的意願，成為目前風險較高的投資類型。
2.套房成屋投資：套房因為坪數小，即使在單價較高的捷運商圈，仍有許多中產階級投資客買得起。套房成屋的投資方式有兩種，一種是直接購買建商規劃好的套房，有些建商還會先包租兩年以創造漂亮的租金收益。另一種是法拍老舊房子改建成兩三間套房，投入的資本還包含設計及創意。然而，隨著銀行對套房產品貸款成數的降低，及租金市場長久以來的低迷，加上租客目前挑選此類商品的選擇越來越多，套房成屋的投資風險也提高了。
3.收益型辦公室：在都會商圈，辦公室產品是一種穩定的不動產投資標的。諸君不見人壽保險公司多以商辦為投資標的，是因為其簡單又好管理，只要地段對了，租金收益符合金管會規定，即使一棟數十億也是搶破頭。一般投資人雖無法與人壽公司一樣購買整棟，但投資一兩戶百坪面積仍然有機會。特別是一些與捷運站聯合開發的辦公室，只要仍處於主要辦公商圈內，加上目前辦公室單價仍較住宅低，不失為一風險穩定的商品。
4.收益型店面：店面是一個高單價的不動產商品，以台北市2011年東區零售商圈為例，每坪單價動輒四五百萬以上的店面已經成為主流，沒有上億資金無法進入此一門檻。然而，雖然投資金額高，這些店面每年收租上百萬，周邊人潮匯集，店面空置率在2%以下。若是討論風險，此一產品在市面上仍屬搶手，若坐落於成熟商圈實屬難得，風險反而較低。
5.開發型土地：當個人已經累積上億的資產，便可以進入「專業建商」的等級。許多個人型的建商朋友，看到大台北地區難得的土地標的便趕緊集資購買，因為土地(特別是素地)在台北都會區已是非常稀有的產品。這些動輒十數億的土地不見得要自己開發，只要做好規劃，再賣給每年具推案壓力的上市公司建商，其獲利常常是在兩倍以上。風險高嗎？面對優質土地，銀行貸款成數高，只要未來出售價格仍保留適當開發利益，後手排隊承接的建商絕對是絡繹不絕，投資風險相對更低。
要跨到操作不動產億術的門檻，整合資金是條必經之路。然而，這裡面牽涉到專業的不動產分析與稅務操作，還有包含出資者彼此的信任與默契，獲利點與停損點的共識，以及對於主要操盤者的信任。所以，雖然優質不動產標的本身的風險較低，但合資操作的風險也是必須注意的。有時一個完美不動產投資專案的失敗，「人」才是最大的影響因素。

不動產投資也有波段？沒錯，只是這個「波很大」，往往長達十年以上。
從都市計畫的角度來看，若是一個開發決策正確的區域，隨著公共建設不斷地投入，該區域自然會隨著該計劃二十五年的預測而發展成熟，若有落差則每五年進行通盤檢討改善。紅色子房常常從身處的台北市信義計畫區101大樓高樓中往下看，周邊一棟棟新穎的商業大樓、摩登百貨商場，很難想像三十年前這裡是一片稻田。

同樣的過去也常到上海出差，曾經見識上海浦東新區在短短數年間，一座座高塔從平地起，一條條地鐵迅速地完工，眾多不動產投資資金在此區域裡進進出出，「墊」出目前上海高不可攀的房價。而價值創造的過程，就是我所謂的「波」。
目前在信義計畫區精華地D1區塊仍有一片全台灣最貴的菜園，它見證了隔壁鄰地從一片農地轉變成外商群聚的高樓大廈整個開發加值過程：隨著都市計畫變更、重劃、整地、規劃設計、營建施工、招商管理、整建維護等不斷地投入資本、自然創造其不動產價值。同時，在區域公共建設的帶領發展下、合理的建築規劃定位、大師級的建築設計、高規格的營建材料、租戶組合群聚效應等，在其各發展階段產生「加成」的價值表現。而每個加成的機會，就是投資獲利的機會。
從上圖可說明幾種不動產投資波段：
一、從A點進場到B點出場：此類為土地型不動產投資，如農地變更為建地、土地重劃、山坡地開發許可、都市更新整合後盤出等等，會依照其開發過程中政府審議及核准開發的風險，以及實質整合的困難，而有相對其高風險的高報酬。這個波段的投資時間，一般都會在三年以上，投資人都是極為專業的土地開發者。
二、從B點進場到D點出場：這就是典型的建商行為。在取得建造執照後，進行預售、建築融資、開工、完工交屋。隨者建案周邊市場的發展，房價可能越賣越貴，建商同時可採用如禮聘建築大師設計、耐震結構、綠建築、引進國際品牌酒店式公寓管理等去做更多加值。這個波段的投資時間依建案規模而定，一般都希望在一年到三年之間獲利。此階段獲利可觀，風險尚合理且可控制，紅色子房未來會教各位散戶以信託受益憑證來參與此一階段投資。
三、從C點進場到D點出場：這個波段可以視為預售屋投資，在商業地產裡也有所謂整棟預買。此一預售價格與完工價格存在一個成長空間，投資人藉由預售取得權利，並在完工時轉賣獲利。此一波段的投資時間視該案從預售到完工的時間，由於預售訂金門檻較低，投資人可採大量訂購數戶來取得較大的獲利。
四、從D點進場到E點出場：這個波段可以視為成屋投資，這也是大家最常見的。在商業地產裡，投資人可以藉由購買整棟建物後招租，調整其內部租戶組合，提高總租金收入後，再賣給有興趣的人壽公司。然而由於此波段目前已是奢侈稅適用的範圍，投資期必須拉在兩年以上。
由上可知，越前期的投資風險越高，當然獲利也越可觀。國內有些大型開發集團口袋夠深，從A點開始標地與養地十數年，等時機成熟再進行B點的分批開發，直到D點出售獲利，若是商業地產恐怕更要到E點有穩定的租金總量後，再賣給人壽公司以符合其要求的年報酬率。至於D點以後的投資，我想在幣圖誌的朋友們，應該對於這種比定存高一點的穩定安全報酬率沒太多興趣吧！

若是操盤，我會選擇在捷運施工預定兩年內開通且捷運出入口200公尺內的地區買兩戶房子，一戶自住一戶出租。接著在捷運完工通車時，將出租的那一棟出售獲利，再投入下一個捷運預定兩年內開通的地區。
不動產投資像下棋一樣，在下此一步的時候，後面幾步都應該要先想好。問題在於「後面的這幾步路該如何預測？」答案就在都市計畫裡。
所說都市計畫，其實泛指從最上位的國土發展計畫，包含台灣北中南東的定位及區域計畫，到城鄉發展區的都市計畫，以及相對應的各部門實質建設計劃。以下是目前經建會最新國土空間發展策略計畫所揭示的層級關係：
其實要看懂這些需要一些專業門檻，也恰好曾在政府高層服務的經驗，知道從這些「願景計畫」、「都市計畫審定」、「實質建設」、「核定預算」、「開標發包」、「完工驗收」之間大概會有多久時間與與多大的風險。哪些只是選舉語言，那些是真實即將發包動工的公共建設。唯有明瞭如此，才能洞燭機先，搭配市場最新脈動，在對的時間裡布局好的投資標的，邁向億元不動產投資的行列。

故事發生在身邊。朋友B抱怨說：他父親在二十年前與兄弟分上一代的家產，他父親選擇了台南市中正路的一排黃金店面，他叔叔選擇了台北市的一戶獨棟房子，結果二十年後他叔叔參與合建住進上億豪宅並且當起包租公，而他父親在台南市中正路的店面卻日漸蕭條。
「怎麼會這樣？」朋友B心有不解地說。
我默默抽出一張圖給他，請他看看台北市與台南市歲入的差距。
「這簡直是美國大聯盟洋基隊對皇家隊嘛，台北市怎麼這麼有錢！」朋友B說。
「這是因為台北市聚集了大量的工作機會，整體產業的產值也居全國之冠，政府要維持這成長的能量，也就不斷地挹注資源在這個城市。」雖然不是網民所稱的「台北國人」，但從經建會99年核定「國土空間發展策略計畫」裡的各縣市就業人口及生產總額分析圖，也十分肯定大台北地區的產業群聚現象。
於是，即使目前政府都市計畫的最高上位指導原則：「國土空間發展策略計畫」將整個台灣分成七個區域生活圈，我們可以發現北北基宜區域生活圈密度仍是最高，其次為桃竹苗區域生活圈，整個重北輕南的現象仍是明顯。
雖然說不動產投資仍應鎖定自己熟悉的區域。然而若是從整個台灣的角度來看不動產投資，特別是紅色子房服務的這些專業外資，倘若資金可以同時投資在北中南這幾個區域，相信投資大台北地區相對風險較小。可惜的是，台北市精華區除了搞辛苦的都市更新與層層限制的政府標案外，就是一些少數開天價的個案。但也是因為不斷有這些天價個案成交紀錄，即使政府嚴格打房，卻仍讓台北市的房價居高不下。到哪裡找案子呢？紅色子房下期會陸續分享對一些台北新興地區的看法。
最後，雖然說都市計畫是投資布局的最佳依據，但計畫是否能成真，政府資金的投入及產業是否成功聚集才是關鍵。有了政府資金的投入，諸如捷運新線的開通、公園道路的開闢等，進而創造更好的生活與工作環境，產業就會進駐。有了新住房或新商業出租需求，這樣不動產還能不漲嗎？

以台北捷運高運量及高運次的捷運尚且如此，以未來搭捷運上班為主題的林口房市其今年總銷已達500億以上，以這樣激增的人口，加上僅僅兩站的配置，未來搭機場捷運上班會是什麼樣子呢？
首先，依據交通部高鐵局的說明，機場捷運線的計畫目標是：「提供機場出入旅客安全、便利、舒適、高水準的捷運服務，連結桃園國際機場與臺北車站、高鐵桃園車站等交通運輸樞紐，使國際航線與國內交通網路緊密結合。本計畫並可配合沿線既有都市發展，帶動地方繁榮，促進城鄉均衡。」
以上白話意思是說，機場捷運線是以連結桃園國際機場與臺北車站、高鐵桃園站等為主要目的，至於連結周邊林口、五股等城市，是「配合帶動發展」，而非主要目的，因此在旅運的規劃上，坦白說並無特別考量林口新市鎮、五股地區可能龐大激增的人口。以下是機場捷運線的路線圖：

因此根據計劃目標，機場捷運線規劃直達車(機場-台北車站)與普通車(每站都停)兩種班次，以其中運量規劃及目前鋼軌鋼輪系統列車的運轉限制，預估未來上班尖峰時刻普通車約10分鐘一班。以最高列車編組每車箱100人掛載8車廂計，每班車容量上限不到1000人。

然而根據最新林口區戶政事務所統計，目前該區總人口已達8萬5000人，居住戶數已超過3萬戶。

假設目前林口房市總銷500億推案於機場捷運通車前80%完銷，以平均每戶房價800萬計，約再增加5000戶人口。假設這3萬5千戶中有30%的戶數是屬於通勤台北的上班族，保守估計僅以每戶1人通勤計算，光林口A9站其上班尖峰時刻的兩小時內，預計要上車的通勤旅客超過1萬人。以兩小時內僅12班車計算，幾乎在此上車後，下一站長庚醫院A8站僅能再上少數旅客，之後即班班客滿。

除此以外，因為台北車站C1D1捷運聯合開發案的關係，知道從機場捷運線台北站要想走到捷運紅線及藍線轉乘，以其站與站之間原本就不算短的距離，加上台北車站地下街目前錯綜複雜的動線，估計要想順利轉乘恐怕也得花15分鐘以上。

，林口有捷運連通這件事，是房市的加分。但是這樣的加分是否讓此地區與尚未有捷運連通，但生活機能也同樣完善的桃園市或三峽北大特區，有每坪15萬元以上的差價，個人認為相當存疑。特別是某些個案其實離捷運站有一大段距離，若是社區通勤車、排隊上機場捷運線、台北車站轉乘、再坐市區捷運等加起來恐怕也是超過1個小時以上。而至於政府目前在體育大學A7站擬興建3650戶「合宜住宅」擔心的是，當這些好不容易抽中合宜住宅的住戶們發現他們在上班時間坐不上捷運時，會是多麼的憤怒呢？

這某外資到台中市出差考察
該外資常駐上海，坐著高鐵商務艙第一次到台中市，原本以為在台灣出了台北市就是鄉下，沒想到經過兩天考察發現台中市建築豪宅都很漂亮，生活機能完善，消費活動也很多元。特別是開闊的行人空間與濃蔭的綠意，比起台北市有更舒適的生活體驗，但同等級住宅平均房價，大概只是台北市三分之一左右吧！
「這是一個很適合居住的城市！」因應全球台商落葉歸根的市場趨勢，他們考慮在此發展頂級老人養生服務式公寓。

雖人在台北，這幾年對台中市都特別關注，以環狀的都市計畫來看，台中市的中心商業區這十幾年來從環心的火車站商圈北移至七期市政中心區，不管是舊商業區的更新或是新重劃區的開發都曾涉獵一些。但特別注意的是，作為一個持續發展的中部都會區，台中市的綠覆率一直控制地很好。特別是早期就規劃好的綠園道與公園連接系統，讓住在綠園道第一排並非像台北市住在仁愛路綠蔭豪宅般的遙不可及。

台中市綠園道分布圖
綠園道店面的投資也是一項不錯的選擇，以勤美誠品取代大廣三後的轉型成功為例，帶動了周邊綠園道店面的發展，就紅色子房所知已有建商擬複製此一成功經驗，鎖定綠園道發展群聚式的綠色休閒生活經濟。

住在綠園道第一排的好處，就是當台中市爭取到相關市政補助經費時，綠園道是一處市政府花錢讓最多市民看見與受益的建設。近期台中市有關綠園道的擴建改善工程，當屬花了八億預定於今年底完工的「草悟道」，其串聯各活動節點的計畫概念蠻有意思的：
串聯綠園道帶狀的都市空間架構，以及沿線的國立自然科學博物館、市民廣場、勤美 誠品綠園道、藝文空間、國立台灣美術館、美食街等活動結點，時而緊湊、時而靜謐的活動強度、氛圍與空間尺度，有濃有淡、有密有疏，如同書法裡「 行草 」般自然流暢的氣韻。 所謂行草 ，古人解釋為：「 計白當黑，首字領篇；左右揮灑，疏密相間；密不通風，寬可跑馬。」行草所 架構之空間章法，係本案設計發想的起點， 根據行草的律動與韻律，本案希冀將綠．園．道打造出都會特色空間。「 行草悟道 」「草悟道」「 Calligraphy Greenway 」

計畫範圍

對於沒有在早期進入台中市政中心區投資購屋的買家，綠園道第一排至今仍是一個不錯的選擇。除了保值外，舒服的空氣與涼爽的綠蔭，作為自用住宅真的是不錯。作為投資呢？說不定明年下一個「草悟道」計畫就在你家門

教大家如何用50、40、30、20、10這五個數字來遠離都更陷阱宅。
數字50：都更單元範圍住戶在50戶以上 (50戶以上不要)
都市更新單元就是政府核準可以劃定都市更新送件的單位，其劃定基準以台北市為例，一般都要在基地範圍1000平方公尺以上。但由於劃定都市更新單元只要10%的住戶同意就可以為之，因此門檻不高。讀者們可以由台北市都市更新處網站查詢該住宅位置是否已被 公告劃定都市更新單元。若有，恭喜你已向都市更新成功邁出第一步。然而，雖然依照法規最後的都市更新實施計畫送件門檻為75%住戶同意，但實務上政府要核定實施還是希望要100%同意，不然還是有社會正義問題與影響選票的抗爭事件。
因此，提出50戶其實是個概念數字，各位想想50是個什麼數字？在學校是一整個班級，在軍中是一整個連。要這麼多人100%全部同意一項與自身利益休戚與共的事情，是多麼困難的一件事？ 所以，若是想在10年內順利藉都更投資出場，看到50戶以上的整合規模還是請直接離開吧！
數字40：區域新成屋房價在每坪40萬以下 (附近新成屋房價40萬以下不要)
算算台北市老屋仍然太貴，往新北市走會不會還是有都市更新的投資可能？中和、永和、汐止、淡水老舊街區會不會有機會？依照紅色子房長期與建商打交道的經驗，一般建商在評估土地開發或合建時有個「價價比」，就是每坪「未來賣價/造價成本」的比值，目前一般建商對這個比值的安全要求約在3.3以上。也就是說若某地區推案在每坪99萬元，其容積建坪成本加上營建成本應該要壓在每坪30萬以下。
因此，由於在北部都會區蓋一個優質集合住宅其營建成本大概都在每坪10萬元以上了，故不含容積建坪成本其未來賣價都需要在每坪33萬以上才行。故若加計都市更新合建分配容積建坪成本，該區域新成屋必須在每坪40萬以上才有機會。
也就是說，新成屋在每坪40萬以下的區域，對建商實在是沒有都市更新的誘因，除非他再降低營建成本。所以讀者可以想想，為何出了台北都會區，桃園、新竹、中南部等就幾乎沒有都市更新案，因為這些地方的新屋房價仍然不夠支撐都市更新重建的成本！
數字30：老房子屋齡仍在30年以內 (屋齡沒30年以上不要)
在台北市建物想要都市更新，必須符合台北市都市更新處公佈臺北市未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元建築物及地區環境評估標準 中十四項指標的其中三項，其中最關鍵的也最常見的就是「屋齡」。由於目前大部分的老舊房子都是鋼筋混凝土造，其得以辦理都市更新的年限就是30年。
有位朋友兩年前曾興沖沖地告訴我，他用很便宜的價格法拍到一戶外觀破舊的房子，打算找鄰居一起談都市更新。我檢閱他的建物謄本發現，離可以辦理都更的30年限還有五年，同時也沒有其他指標可以取代湊足三項指標，因此建議他還是加一點價直接賣掉，因為等5年的變數實在太高了！

要討論這個問題，首先仍然要回到為什麼要投資不動產這件事。
讀者們都知道Robert Kiyosaki在「富爸爸窮爸爸」系列所提到的邁向財務自由模型，畢圖誌所揭櫫的各項投資工具都是以 I象限「讓錢為你工作」為出發點，由作者們分享業界實務知識。
而從這麼多種投資管道選擇不動產這樣的投資工具，紅色子房認為主要有兩大特點：
1.風險管理：股票有可能會變壁紙，房地產再怎麼跌也不可能歸零，而且是銀行樂於作為融資周轉的擔保品，是投資組合裡建議配置的部位。
2.現金流：相對於股票、期貨藉由買賣來賺取金錢，不動產除了買賣的差價獲利外，還有出租收益現金流出，在投資擁有期獲得每月的報酬。特別是不用每天看盤注意是否錯失買賣良機，偶爾出遊關機一個月回來照樣收租金，享受財務自由的生活。
因此，從以上這兩個特點對照現在政府居住正義所提倡「住者有其屋」的中心思想，得到一個結論：就是「住宅房地產不應該當成股票做極短期的炒作收益，而是應強調其穩定現金流的投資特點」。所以，市場上許多教大家短期投資預售屋、炒作都更住宅舊屋等經驗與知識，紅色子房會將此列為「不義之財」永不再提。
回到主題，符合居住正義的「有品」不動產投資，從門檻分級可以有以下三種：
1.惡屋改造投資：從法拍市場或中古屋市場取得低成本屋況差的舊屋進行改造。由於此類投資需花一些心力，紅色子房認為應該要達到一個約每月5萬淨現金流的投資成效才值得花時間去做。這樣的投資規模，估計以自備款300萬進行融資後總投資額約600萬至1000萬的投資是有機會的。
2.商業地產投資：店面、辦公室會帶動社區的工作機會與繁榮，紅色子房認為是專業不動產投資者應該進入的領域。只是此類商業不動產投資門檻較高，特別是商場店面投資應要達到一個可以「集市」的規模方可穩定獲利，或者以高價在成熟的商圈裡面卡位，估計投資門檻自備款3000萬，進行融資後總投資額約6000萬至一億的投資是較穩當的。
3.區域開發投資：這類投資是紅色子房的主力，包含如舊大樓改建旅館、區域更新整合改造、農地重劃、政府地上權標租、BOT案等。這類的不動產投資是相當政府最歡迎的，因為除了改善都市環境景觀外，還可以加速地方繁榮，同時當成地方首長選舉的政績。只是到了這階段多為法人投資者的戰場，如建商、人壽、私募基金等，估計投資門檻為3億，進行超過10億以上的開發投資。
萬丈高樓平地起，紅色子房認識幾個建商朋友，在地產界也都是從自備款300萬的C咖，投資累積成為自備款3000萬的B咖，再集資或上市成為自備款3億的A咖

第一張圖我們看航空城的範圍：
桃園航空城主要分布在桃園蘆竹鄉及大園鄉、以及部分中壢市，總面積6150公頃。隔壁台北港特定區為4435公頃，考量此海空兩項大計畫的長期發展，居中的蘆竹、林口地區的受惠將最直接。
第二張圖來看這兩大計畫的關係：
考量海空聯運、雙港運籌模式，未來大陸、東亞的半成品到台北港，經由港區及航空城產業區的加值，再藉由航運出售到全球消費市場。紅色子房認為若以此為基礎產業模式，的確可帶動整個計畫的執行與開發。
第三張圖看航空城的主要規劃概念：
也許讀者聽說過航空城計畫「蛋黃」、「蛋白」等說法，內層圍繞機場主要核心為機場專用區及自由貿易港區，就是所謂蛋黃的部分。這些區域鎖定航空基礎產業，主要都是大型財團如華航、長榮、遠雄進行開發營運，但建構了此區發展的中心基礎。其他蛋白的部生活機能區、機場相容產業區等較有機會發展，經貿展覽區恐怕招商困難，精緻農業發展區則有機會變相發展成豪華農舍區。
第四張圖看各分區的分布：
，整個計畫裡得開發住宅的是三處生活機能區及一處航空服務生活區，但由於東側連結桃園蘆竹鄉地區的城市發展較為成熟，此區的生活機能地區應為整個計畫的投資首選區域。
第五張圖看生活機能地區的比較：
由於政府採TOD(Transit Oriented Development)公共交通引導發展模式開發，紅色子房認為成功機率頗高，特別是連結機場捷運線A10、A11站，可一路通往台北車站。雖然上班期間會比較辛苦(詳紅色子房林口捷運真相前文)，但相信未來1字頭房價肯定造福許多首購族，並且具有桃園航空城穩定發展增值空間。
不過，目前進場A10、A11站地區周邊多仍是農地投資，即素地變熟地類型的投資，投資客群多為建商或關係個人。對於非不動產專業一般首購族而言，目前還不是進場時機，下期會再述明相關發展時程與細部規劃，作為投資人參考