不動產投資也有波段？沒錯，只是這個「波很大」，往往長達十年以上。
從都市計畫的角度來看，若是一個開發決策正確的區域，隨著公共建設不斷地投入，該區域自然會隨著該計劃二十五年的預測而發展成熟，若有落差則每五年進行通盤檢討改善。紅色子房常常從身處的台北市信義計畫區101大樓高樓中往下看，周邊一棟棟新穎的商業大樓、摩登百貨商場，很難想像三十年前這裡是一片稻田。
同樣的過去也常到上海出差，曾經見識上海浦東新區在短短數年間，一座座高塔從平地起，一條條地鐵迅速地完工，眾多不動產投資資金在此區域裡進進出出，「墊」出目前上海高不可攀的房價。而價值創造的過程，就是我所謂的「波」。
目前在信義計畫區精華地D1區塊仍有一片全台灣最貴的菜園，它見證了隔壁鄰地從一片農地轉變成外商群聚的高樓大廈整個開發加值過程：隨著都市計畫變更、重劃、整地、規劃設計、營建施工、招商管理、整建維護等不斷地投入資本、自然創造其不動產價值。同時，在區域公共建設的帶領發展下、合理的建築規劃定位、大師級的建築設計、高規格的營建材料、租戶組合群聚效應等，在其各發展階段產生「加成」的價值表現。而每個加成的機會，就是投資獲利的機會。
從上圖可說明幾種不動產投資波段：
一、從A點進場到B點出場：此類為土地型不動產投資，如農地變更為建地、土地重劃、山坡地開發許可、都市更新整合後盤出等等，會依照其開發過程中政府審議及核准開發的風險，以及實質整合的困難，而有相對其高風險的高報酬。這個波段的投資時間，一般都會在三年以上，投資人都是極為專業的土地開發者。
二、從B點進場到D點出場：這就是典型的建商行為。在取得建造執照後，進行預售、建築融資、開工、完工交屋。隨者建案周邊市場的發展，房價可能越賣越貴，建商同時可採用如禮聘建築大師設計、耐震結構、綠建築、引進國際品牌酒店式公寓管理等去做更多加值。這個波段的投資時間依建案規模而定，一般都希望在一年到三年之間獲利。此階段獲利可觀，風險尚合理且可控制，紅色子房未來會教各位散戶以信託受益憑證來參與此一階段投資。
三、從C點進場到D點出場：這個波段可以視為預售屋投資，在商業地產裡也有所謂整棟預買。此一預售價格與完工價格存在一個成長空間，投資人藉由預售取得權利，並在完工時轉賣獲利。此一波段的投資時間視該案從預售到完工的時間，由於預售訂金門檻較低，投資人可採大量訂購數戶來取得較大的獲利。
四、從D點進場到E點出場：這個波段可以視為成屋投資，這也是大家最常見的。在商業地產裡，投資人可以藉由購買整棟建物後招租，調整其內部租戶組合，提高總租金收入後，再賣給有興趣的人壽公司。然而由於此波段目前已是奢侈稅適用的範圍，投資期必須拉在兩年以上。
由上可知，越前期的投資風險越高，當然獲利也越可觀。國內有些大型開發集團口袋夠深，從A點開始標地與養地十數年，等時機成熟再進行B點的分批開發，直到D點出售獲利，若是商業地產恐怕更要到E點有穩定的租金總量後，再賣給人壽公司以符合其要求的年報酬率。至於D點以後的投資，我想在幣圖誌的朋友們，應該對於這種比定存高一點的穩定安全報酬率沒太多興趣吧！
不動產 (2)