大宗物資貿易的經驗談

返鄉置產台商到哪去了？這是許多豪宅建商及代銷業者的疑問。

答案是，他們還在；但是有兩個因素促使他們停手了。

因素一：貸款成數降，現金來源得曝光

自從央行公布豪宅房貸不得逾六成的規定，許多專門做富商房貸的銀行部門業績驟降。因為，以往由於這些富商的信用紀錄及還款能力相當好，因此銀行都積極爭取讓這些富商客戶貸更多的錢，給予最優惠的利率條件與最高額的貸款成數，所以這些富商即使大部分資產都在海外，在台灣資產有限，仍然可以借到很多錢來買豪宅，下手不手軟。

然而，自從豪宅房貸成數降至六成，富商們得自備四成現金。區區幾千萬對這些富商來說雖不是問題，但是要他們把資金從海外轉進來，就會碰到要解釋現金來源的問題，國稅局就會盯上是否有漏報境外所得的情事。

由於目前世界各國都缺錢，債務危機擴大的美國也在追查這些擁有綠卡的富商境外所得。所以擅長稅務規劃的富商們，一旦資金來源曝光，就恐怕有被追境外所得稅甚至雙重課稅的風險。許多台商在海外有數十億的公司與個人資產，但是在台灣只有資本額一千萬的分公司，所以繳稅有限。

但是，為了買房匯入大量資金，就會有說明現金來源的問題。這些富商們為了保持低調避免被追稅，乾脆就縮手不買了。這大概是政府當初降低豪宅房貸成數始料未及的結果，比起頗受爭議的奢侈稅政策，至少有限縮豪宅買氣十倍以上的效果。

因素二：在台灣買房的機會成本偏高

隨著房價的節節升高，少了銀行的大量融資支持，富商們就要認真思考，把資金配置在台北是否是最好的選擇。根據Global Property Guide的研究，台北的房地產收益評等已經敬陪末座。不管是考量偏低的租金收益，或者是後續房價是否續漲的疑慮，在台北買豪宅的誘因似乎不大。

在美國英國買套房公寓，可以兼顧子女未來就學需求；在日本買公寓華廈，可以獲得穩定的資金收益；在馬來西亞買酒店式公寓，可以享受長期經濟起飛的資本利得。到越南買房子，可以作為台商設廠布點的前哨站。

當這些返鄉置產台商遊走全世界，回到台北以後，到底有什麼誘因讓他們願意掏自己的錢，冒著境外所得曝光的風險，買一棟總價數億的豪宅？

只要找到了這個誘因，應該就能解決大多數豪宅建商及代銷業者的疑問了。