大宗物資貿易的經驗談

在都市發展過程中，涉及「多數決」而必須犧牲少數利益的整體開發行為，常見的有三種，也曾發生過不少知名爭議事件：

第一種就是大家熟悉的「都市更新」，法令依據是「都市更新條例」，依據第22條規定，3/5所有權人及2/3所有權面積多數同意即可進行，近期最知名爭議事件就是文林苑。

第二種是大家常聽到的「市地重劃」，分為公辦與自辦兩種，法令依據是「平均地權條例」，依據第57條規定，所有權人及所有權面積半數以上同意即可進行，近期知名爭議事件就是打了幾年官司，最近也準備上街頭遊行，位於台中單元三永春重劃會的南屯天主堂。

此案重點在於南屯天主堂被迫加入重劃後，除了分回基地不足原教會使用外還要繳交差額地價2800萬元。從公務員的角度，此案一切程序合法，但從結果來看只要有些邏輯常識的人都覺得怪怪的。

第三種則是政府所主導的「區段徵收」，法令依據是「土地徵收條例」，根據第4條規定的公共建設整體開發需求，政府得經中央主管機關核定後得直接辦理「區段徵收」，不須私有地主的同意。基於部分縣市首長有積極開發地方建設的企圖，過程中也產生了不少爭議，知名爭議案件如幾年前苗栗竹南大埔怪手毀田事件

實務經驗，整合過程中會產生爭議的地主，都是有強烈自用需求的地主。

這些強烈自用需求的地主，即使土地從低單價建地變成高單價建地，在自用且也不打算出售的前提下，坦白說使用的情況也不會改變。

但是，由於土地從低單價建地變成高單價建地，同時要分擔公共設施費用，以市地重劃分回約55%原地面積或區段徵收分回約50%原地面積，在共同負擔地區開發的精神下的確合理，但若從單純使用者自用角度，看不到土地賣掉的增值(因為也不打算賣)，只看到分回使用面積縮小，自然有爭議，覺得不重劃比較好。



反過來說，「都市更新」、「市地重劃」、「區段徵收」到底是對哪些地主有利呢？

根據紅色子房的觀察，在這些區域有「閒置資產」的地主才是最大贏家。

被劃入重劃的資產，如果是你正在使用中或居住中的資產，就要煩惱金流、搬遷、拆除、賠償等問題。如果是閒置資產或第二個家，只要簽個同意書，就可以在旁邊安心慢慢等爛地變黃金，爛房子變豪宅。

因此，以自辦市地重劃為例，推動重劃的主角，往往都是區域內有大型閒置工廠的集團、或手上握有大量閒置農地的祭祀公業代表。

所以，如果有天你的「閒置資產」被納入重劃徵收範圍，恭喜你天外飛來橫財。

如果有天你使用中的住家、農地或工廠被納入都市計畫變更及重劃徵收範圍，請積極開會並表達參與或劃出範圍的意願，不要忽視任何一份會議通知書。

對於有強烈自用需求的人，如果不想跟重劃會耗下去，有個建議是採「售後回租」的方式，在公告禁止移轉之前，直接把土地變現賣出，並與該買方立約低價回租以保持現有工廠及住家可使用到拆除的那一天，同時可以用土地變現後所獲得的資金，在其他更具發展潛力區域另起爐灶，以保有未來自用或工廠生產需求的不間斷。

許多有每年推案需求的上市公司建商，都很喜歡先行收購未來可重劃分回建地的土地。而且，若地主參與重劃選分回錢不分回地，這些建商出的價格也許都比政府補償金還好。

只是有個原則請牢記：拆除是一定難以避免的，如果無論如何想要保有原建物，就得從一開始就積極表達不參與的意願。最忌諱的呢，就是一直不理不睬，等收到建物拆除通知書那一天，哭天搶地也來不及了。