大宗物資貿易的經驗談

以下簡單五張圖進行分析：

首先以「機場捷運線」為主角，一般地產投資法人以台北市為一級戰區，特別是C1D1案周邊更新為努力方向。到了新北市三重、新莊、五股等地為二級戰區，訴求大台北都會區的向西軸線發展，影響所及甚至鄰近的林口地區也可以納入二級戰區。到了桃園地區蘆竹、大園、中壢等地可謂三級戰區，從市場面來看地區就業購屋族應該已經超過台北通勤購屋族。



因此，若以大桃園的公共建設發展路線來分析，輔以TOD(大眾運輸指導城鎮開發)的概念，從進入的台北都會區的門戶來看，林口應該是桃園地區機場捷運線的房價標準區。同時，若以航空城產業發展住宅，未來也以目前進行區段徵收的A11，Ａ15，A16為提供主要居住支援服務。



因此，以捷運生活為概念(總不能平常出入都靠高鐵吧？)，住宅房價單價應該是反應離台北車站越近則越高。因此會有以下的合理房價分布：



若是從房地產發展理論模型分析，「地區基礎就業率」支持地區人口的移入及住宅增長，同時反應房價的上漲動能。我們可以比較目前桃園的「林口、青埔、八德」推案熱區，「林口熱區」有高科技族的華亞科工園區、林口工三等產業人口支撐，「八德熱區」有龜山、中壢工業區產業人口支撐，青埔離最近的大園工業區卻有段距離，因此判斷購屋思維應仍以服務台北都會區為訴求。



最後再以桃園大眾捷運系統與台北捷運的連結網路分析，機場捷運線與其他捷運交會的大站反而是A10山鼻站，A11坑口站，A16橫山站等，若不考慮高鐵，關注這些區域反而更有成長空間。若考慮高鐵，青埔早該發展成熟了。



值得另外一提的是，以捷運路網完工時程來分析，八德熱區捷運藍線仍為虛線規劃中，僅有綠線較為明確，但也是以服務地區為首要。因此判斷八德建案地區應仍以在地購屋族，喜歡新重劃區的公共建設與建商高規格建材設備為訴求，若是目前打捷運牌也太過牽強。