大宗物資貿易的經驗談

若認真想把房地產作為一個投資的主業或副業，建議可以先試著從累積以下三桶金開始：

第一桶金 買賣中介金

什麼？叫我去當房屋仲介？嗯，是，也不是。房仲代銷業的確是最貼近這個市場的行業，投入成本基本上就是時間成本，但每天接觸評估許多買賣需求自然累積經驗快，如果鎖定特定物件類型與客戶族群，認真做年薪上百萬的確不難，對於剛出社會的新人是不錯的選擇。但如果是已經出社會一段時間的專業人士呢？其實當副業更好，紅色子房進行投資買賣也常與一些會計師、律師、建築師、甚至餐廳大老闆合作，所謂人脈就是錢脈，藉由這些專業人士與其業主的信任關係，促成數十億投資的成交，當然他們也會有中介貢獻的報酬，有時這分回的報酬甚至會高過他們本業的收入數倍。不過，在合作分工機制與流程上有許多「眉眉角角」，是一般書本上找不到的Knowhow，沒處理好的話輕則收不到錢，重的話可就結大樑子囉！

第二桶金 整合操盤金

有了剛剛第一桶金，有自信的朋友就可以組織團隊，投入成本整合一些較有難度的案子。此時雖然自有資金仍然不足，但若同時培養幾個金主的信任關係，認同其操作不動產投資的眼光，就可以從賺「中介財」升級成賺「收益分紅」的操盤獎金。怎麼做呢？最重要就是要讓自己成為此專案經理人，或者整合投資物件的關鍵人。以商業不動產為例，操盤內容可包含如何與眾賣方談判周旋，壓低取得成本，製作私募投資計畫，實際招商引資，甚至進行改建的專案管理，或洽談未來出售的對象。整個專案基本上就是一個「有錢出錢，沒錢出力」的合作概念，並藉由適合的機制來進行收益分紅。有可能當副業嗎？有幾位專做稅務規劃的會計師，或者專打債權官司的律師，經過幾次合作經驗都成為不動產專案整合的操盤高手。

第三桶金 借力使力金

在第二桶金的歷練下，相信個人資產已經達千萬以上的水準，此時就可以考慮在下一個專案投入自有資金了。商業不動產投資門檻雖較住宅高，但是好處在於，如果有固定的收益確保利息無虞，這是銀行相當願意以高成數核貸的擔保品。同時，藉由投資人固定往來銀行累積信用，加上賺第二桶金時期其他金主的支持，就可以伺機以高槓桿獲取最大收益。除此以外，若是成為建商並搭配預售制度，也有機會以相當少的資金獲得極大的成功。

當然，後續發展「資金永遠不嫌多」，小建商可借殼上市快速累積資金，大建商籌資入主保險公司，小保險公司結合官股取得大保險公司的主導權。嗯，到此階層已非所長，不敢贅述。

讀者們想在這不動產世界裡成功賺到一億，的確存在有可傳授的知識，但是實戰經驗才是最重要的學習。在地產界叱吒風雲的三重幫，最初也是從市場裡的米店起家，以實戰一點一滴累積富可敵國的財富。當初一個米商哪知道這麼多地產投資知識呢？