大宗物資貿易的經驗談

這幾天在東南亞出差，應投資朋友邀請帶他們參訪幾個國際知名休閒渡假村所推出的置產投資方案，雖然人在蘇美島但也不忘抽空把所見所聞稍微分享給讀者。

因應國人出國旅遊度假的人口激增，加上國內旅館投資開發的興盛，有些不動產投資人開始把投資標的轉向旅館，或者找幾位朋友同好開起民宿。不過，旅館畢竟是專業程度高、工作時間長的行業，與其從頭開一個知名度需重新建立、並且要把所有周末假日都消耗在民宿裡的旅館，也許有些穩定收益的頂級旅館投資方案更適合這些浪漫的投資者。

這次走訪了Banyan Tree, W Retreat, Alila Resort等幾個知名國際品牌渡假飯店，發現其投資總價其實比投資台北豪宅還低，投資報酬也不錯，而且畢竟將旅館交給這些專業的國際品牌經營團隊應該更令人放心。但是，還是有三件事必須注意：

一：國際品牌旅館公司的永續經營


在不動產領域裡，旅館渡假村這行業投資回收期較長，因此會有些渡假村為了擴建或進行大年度翻修，釋出部分VILLA別墅產品讓外人投資，並給予穩定的報酬或代管分紅的管理服務。國人常旅行的峇里島、蘇美島、民丹島等都有些渡假村陸續推出VILLA出售回租方案，其中不乏知名夢幻渡假村。

價格方面，例如一間含游泳池面積共200坪大的頂級兩房型Villa，當地市價約5000萬台幣，保證收益4~6%，每年淨收益最多可達300萬台幣。同時可以享有60天的度假使用權利，其他305天則交給旅館公司納入進行收益管理。有些頂級旅館渡假村在亞洲有許多同系列分店，還可以將60天使用權局部轉換成點數，以價差入住其他同系列的度假村。



所以，過去許多投資人興沖沖買了度假別墅產品，結果一年可能去不到一個月，大半時間都在養蚊子，別墅價值也只有折舊而無上漲空間。但是，若是加入擁有越多分店、越有規模的國際品牌旅館管理公司所推出的別墅產品，則更具穩定投資價值。舉例來說，以W Hotel Retreat為例，以這種具收藏價值同時具潮牌炫耀性的收益產品，加上W持續的全球展店計畫，紅色子房認為這類產品相當值得投資人參考。

二：置產模式與出場風險



以民丹島度假區(Bintan Resort)為例，民丹島度假區為新加坡財團開發的項目，向印尼政府租土地開發。因此各知名度假村旅館集團再向財團購買地上權開發，再推出部分售後租回及優先附買回的Villa方案。 由於購買這些地上權需有印尼公民身分，因此外國人投資每一間Villa需成立一個特別目的公司持有99.9%股份，保留0.1%股份給印尼開發公司以合法登記。由於此一地上權產品無法抵押貸款，必須以信用貸款或現金交易，適合資金較為充裕的投資人。至於持有架構會納入信託保障投資人的權益，同時請國際信譽公正會計師進行查核。



出場機制方面，由於此一商品類似一個封閉市場的受益權概念，有誠意的原旅館開發公司會提出優先附買回的條款，至於附買回的價格就要談了，但當然不能比買入價格還低，否則就賠錢了。 若原開發公司沒有提出附買回的條件，後續出場只能透過專業的不動產經紀公司了。但如果此一旅館品牌產品越受歡迎，後續出場風險就越低。也許，該商品的下一手就可能是原投資人所招待過的好朋友。

三：度假自用與投資收益的結合



經過這幾天與這麼多家國際品牌渡假村行銷主管交流周旋的結果，發現會買此頂級度假旅館產品的投資人，多以境外公司(BVI)法人身分持有在地產權公司。除了節稅考量外，聽說有些投資人將它做為企業招待所，招待客戶與公司的頂尖銷售員。 當然，也有財務情況良好的蜜月夫妻，為了保有浪漫生活品質，賣下此類產品並約好每年一定要抽空來度假兩個星期。同時，也可以幾對夫妻共同持股擁有，並依照持股比例分擔每年的度假天數及收益分紅。這樣的好處在於持股也可以彼此買賣，如果未來住膩了可以將自己的股份賣給另外有興趣的夫妻，輕鬆地退場。



最後回到好不動產投資的定義，好的不動產投資應該每年能夠產生正向現金流，同時對未來處分資產也有把握可以上漲。若考慮知名頂級度假飯店產品，加上能夠偶爾輕易地坐飛機來度假，其他天數還有還不錯的年收益，這種把賺錢跟享受結合在一起的事，還真是值得！