大宗物資貿易的經驗談

不動產是銀行融資很喜歡的擔保品，有好標的及好信用，其實投資不動產的本金也可以很少。
專業不動產投資人，要跟銀行做好朋友，因為融資幾乎是不動產投資金額裡最重要的一環。看到好的投資標的，除了向服務的私募基金分析介紹外，第一件事也是打個電話問問銀行的朋友，以該標的估價報告及投資法人的信用，約可融資多少金額。由於實際買賣的交易金額是祕密的，因此，曾經出現投資法人借錢買不動產投資，銀行融貸的金額超過其實際交易金額，結果該投資法人順利買下該不動產，手中還多出一筆現金。

若有人很自豪地說自己投資不動產全是用現金不需借錢，除了拍手鼓掌肯定他的財力外，也會搖頭嘆息他失去了更多投資其他不動產的機會。台灣目前仍屬一個融資利率偏低的國家，對不動產投資進行融資有以下好處：

＊讓原本資金不足的投資項目變為可能。
＊使用自有資金加上債務融資來購買價值較高的精華型不動產。
＊保留資金用於其他用途，包含其他的投資。
＊透過購買其他的投資分散風險，在某投資失敗的情況下，可以實現避險保值。
＊透過正向的財務槓桿增加收益率（若是自有資金降低50%，同樣的投資，其收益率約可增加一倍）

然而，投資人仍要考慮融資的風險：
＊不動產融資的比例越高，利率變動及不動產收益能力產生變化時，其財務風險更高。
＊當利率提高，後續接手不動產的買主就越少。
＊隨著利率提升，其投資價值會相對減少。
＊當每年還款金額提高時，該投資案的現金流會減少。



由於融資有每年還息或還本的壓力，因此投資該不動產的收租能力成為最關鍵的還息還本來源。在奢侈稅的實施下，之前投資客以住宅商品投資買賣三個月即獲利出場的時代已經過去，此時專業不動產投資人應更專注於具穩定收益的商業不動產。有抗跌的好區位，有好的租戶與租金收入足以應付融資每年繳款並有餘，加上可以預期的政策與重大公共建設讓該區域加值，這幾個條件都符合了，就會是很好的投資標的；同時在銀行眼裡，這也是很穩健的擔保品。此時談到好的貸款利率，同時壓低期初購買不動產的成本，一個完美的財務槓桿就出現了。