大宗物資貿易的經驗談

整合資金，購買高門檻的優質不動產，風險就會下降；整合物業面積，創造更合宜的規模經濟，失敗率就會變低。

「那你可以找同事10個人每人200萬，用成立SPV(特別目的公司)方式投資西門町價值8000萬的店面，既有租金收入，又有陸客自由行開放的上漲空間，偶爾還可以去店裡坐坐。兩年內想先退場，賣股份就好啦！」我說。


在不動產投資裡，整合是一股很大的力量，可以讓投資專案(portfolio)變得更加完美。整合包含兩種主體，一種是資金的整合，另一種是投資物業的整合。本次紅色子房要跟各位分享資金整合的好處。

資金的整合，就是以「聚沙成塔」的方式，以超越某特定物業的投資門檻。紅色子房從經驗分析，一般投資人所操作的不動產類型、門檻及風險有下列幾種：

1.預售屋投資：此類投資人多半是與建商、代銷業有過合作經驗，大家常聽到某某建案在開盤後短短兩天就完銷，購買的投資客大多是這類型投資者。為何其投資門檻低？因為往往只要繳不到總價5%的訂金，就可以保留此一權利到開工。隨著建商與代銷業持續的炒作單價及營造一屋難求的現況，投資人短短幾個月內再將此一權利賣出即可獲利。然而，隨著奢侈稅的實施，雖未直接對買賣預售屋者直接課稅，但也足以影響後一手買家承接的意願，成為目前風險較高的投資類型。

2.套房成屋投資：套房因為坪數小，即使在單價較高的捷運商圈，仍有許多中產階級投資客買得起。套房成屋的投資方式有兩種，一種是直接購買建商規劃好的套房，有些建商還會先包租兩年以創造漂亮的租金收益。另一種是法拍老舊房子改建成兩三間套房，投入的資本還包含設計及創意。然而，隨著銀行對套房產品貸款成數的降低，及租金市場長久以來的低迷，加上租客目前挑選此類商品的選擇越來越多，套房成屋的投資風險也提高了。

3.收益型辦公室：在都會商圈，辦公室產品是一種穩定的不動產投資標的。諸君不見人壽保險公司多以商辦為投資標的，是因為其簡單又好管理，只要地段對了，租金收益符合金管會規定，即使一棟數十億也是搶破頭。一般投資人雖無法與人壽公司一樣購買整棟，但投資一兩戶百坪面積仍然有機會。特別是一些與捷運站聯合開發的辦公室，只要仍處於主要辦公商圈內，加上目前辦公室單價仍較住宅低，不失為一風險穩定的商品。

4.收益型店面：店面是一個高單價的不動產商品，以台北市2011年東區零售商圈為例，每坪單價動輒四五百萬以上的店面已經成為主流，沒有上億資金無法進入此一門檻。然而，雖然投資金額高，這些店面每年收租上百萬，周邊人潮匯集，店面空置率在2%以下。若是討論風險，此一產品在市面上仍屬搶手，若坐落於成熟商圈實屬難得，風險反而較低。

5.開發型土地：當個人已經累積上億的資產，便可以進入「專業建商」的等級。許多個人型的建商朋友，看到大台北地區難得的土地標的便趕緊集資購買，因為土地(特別是素地)在台北都會區已是非常稀有的產品。這些動輒十數億的土地不見得要自己開發，只要做好規劃，再賣給每年具推案壓力的上市公司建商，其獲利常常是在兩倍以上。風險高嗎？面對優質土地，銀行貸款成數高，只要未來出售價格仍保留適當開發利益，後手排隊承接的建商絕對是絡繹不絕，投資風險相對更低。




要跨到操作不動產億術的門檻，整合資金是條必經之路。然而，這裡面牽涉到專業的不動產分析與稅務操作，還有包含出資者彼此的信任與默契，獲利點與停損點的共識，以及對於主要操盤者的信任。所以，雖然優質不動產標的本身的風險較低，但合資操作的風險也是必須注意的。有時一個完美不動產投資專案的失敗，「人」才是最大的影響因素。

對不動產投資來說，規模的整合是一種加值。每種收益經營的不動產類型都有其最適規模經濟。

面對陸客自由行的即將開放，幾位受到奢侈稅重擊的建商朋友們紛紛考慮要將自認區位還不錯的開發案轉變成旅館或是酒店式公寓。由於這些建商們長年都是靠住宅開發起家，對於旅館及酒店式公寓等商業不動產開發均較無涉獵，

「我的案子若改為每間30坪的酒店式公寓，大概可以做20-30戶吧，幫我問問這些國際品牌酒店式公寓有沒有興趣？」建商A自豪地說。
「我這案子基地約100坪，開發面積約800坪，就在捷運站出口旁邊。幫我看看能不能改成針對自由行市場的平價旅館？」建商B好奇地說。
我拿著他們的圖，第一件事就是看看基地環境及鄰地是否有整合機會。
「嗯、很可惜，你們的案子都太小了，無法達到適合的規模經濟！」我斬釘截鐵地說。

隨著台灣這幾年來觀光與商務市場的再度興起，台北市又成為國際品牌酒店產業的注目焦點。曾有個旅館前輩預測，當自由行在五年後達到一年100萬人次時，大台北市的旅館缺口將近兩萬間。紅色子房這一年來陪著許多國際品牌旅館及酒店式公寓展店主管到處看案子，也跟著了解他們針對不同等級定位的旅館會有怎樣的開發要求。但是，面對這些在中國各城市飛來飛去的展店總經理們，他們對台北市都有同樣的疑問：「為什麼每個案子都這麼小？」

沒錯！相對於中國第一二線城市裡的商業地產開發案，每個項目動輒上千套住宅，寫字樓(辦公室)、高級酒店、精品商場的十數萬坪複合式開發比比皆是。接到某一世界前三大國際品牌酒店式公寓展店總經理的電話，開口就要台北市10000坪的建坪面積，可惜的是，台灣的特色就是每個小地主都想自己當老闆，土地稍大就決定與代銷合作當個一案建商，蓋住宅賺一票。面對即將從對岸「如潮水般湧流」的陸客，以及業務擴大效應產生的商務客群，即使想要做個三星旅館也大概要一百間才有其經濟規模，然而在台北市土地開發已一地難求的氛圍下，縱使旅館需求有這麼大的缺口，似乎仍找不出什麼因應之道。

不動產投資整合是一股很大的力量，可以讓投資專案(portfolio)變得更加完美。整合包含兩種主體，一種是資金的整合，另一種是投資物業的整合。

目前協助整合某一位於CBD中心商務區的三塊土地為例，原本三塊相鄰土地地主想各自開發三星與四星等級飯店，並從飯店的長期經營去回收開發成本（預估至少都要12年以上）。所幸經由其中一位地主的奔走及與紅色子房的規劃，說服其他兩位地主合作，並引進擅長做複合式開發的港資集團，將本案改造成五星級飯店、酒店式公寓及精品商場，整個開發價值提升兩倍以上，地主們賺得更多，風險與投資回收期也降低了。這就是投資物業整合的力量。


投資物業的整合，除了面積擴大以外，最重要的就是要有複合式物業整合加值的概念。每種商業地產都有其最賺錢的規模，才能在營運的過程中發揮到最高的坪效，獲得最高的現金流，並最有效率地控制成本。當懂得操作1+1大於2的不動產整合概念後，可以說已掌握到不動產億術的精髓了。