大宗物資貿易的經驗談

用CCIM論壇精選五張圖表向有興趣邁向正義地產投資的朋友們，分析明年商業不動產的投資趨勢。

商業不動產投資不外乎辦公室、零售店面、旅館、工業廠房等，尤其以前兩者為大宗，也是一般投資人較容易入門的產品類型。首先來看辦公室的變化：


圖一 台北辦公市場



各位讀者都知道供給需求的簡單經濟學原理，基於辦公室需求面的預測較複雜，一般都是從供給面及去化量(辦公室出租量)去預測市場。由於明年市場上並無明顯大量新辦公室的供給，所以預估去化量上升，辦公室空置率下降，租金可望有上漲的趨勢。相對於台北市住宅平均租金每坪每月700元，台北市B級辦公室單價平均租金可達每坪每月1699元，若以住宅單價與B級辦公室單價相同成本比較，辦公室年收益率明顯優於住宅。但是從經濟發展看來辦公室市場並無明顯利多題材。



圖二 零售業表現



這張圖是讓讀者們有個了解，儘管從2002年開始經過SARS、金融海嘯等不景氣的洗禮，長期來看台灣的零售業仍是穩定成長。特別是今年明年百貨公司仍然一家家持續展店(本周大遠百就新開幕板橋、台中市政兩家)、便利商店分布越來越密集，台灣都會區的零售業仍有向上發展的空間。



圖三 觀光及旅遊市場分析



政治上儘管藍綠爭吵不段，但不可諱言的陸客已經成為台灣觀光客的主流。從2008年大幅開放陸客來台觀光，2010年陸客已達160萬人次，大幅超過日本客120萬人次。曾有位大陸旅館集團總經理跟紅色子房說過，台灣人會跟香港人一樣：「雖不喜歡大陸人，但很喜歡人民幣。」發展觀光無煙囪產業是藍綠政黨的共識，紅色子房認為選後這開放趨勢仍然無法擋。



圖四 大陸人民來台旅遊潛力



承上圖，任何地產投資都必須了解其上漲增值的動力在哪裡。2012年零售及旅館不動產的增值潛力就在陸客自由行。目前陸客成長仍待更多開放，紅色子房曾接待一些陸資地產集團，才知道他們申請來台光程序就跑了三個月，非常地不方便。比較目前來台灣的旅遊的陸客人數，還不及陸客到香港的十分之一，以大陸每年近一億的出國觀光人口，台灣陸客自由行的發展潛力仍然很高。



圖五 CCIM商業不動產預測



第五張圖以CCIM協會超過百位平均不動產專業年資都在11年以上的業界實務菁英的問卷統計，超過70%專業建議以零售店面商場為投資首選標的，其次為飯店與土地。由於飯店及土地投資金額與規模較高，是紅色子房所服務之外資、建商法人機構才玩得起的標的，對於一般投資者建議以店面為入門標的，特別是鄰近自由行觀光地區的店面為優先。


零售店面的投資是一門學問，包含使用分區、商圈供給需求分析、主題集客力、規劃坪效分析、付租方式分析等等都是非常專業的知識。面對新的2012年年，紅色子房會持續用淺顯的圖示為各位讀者分析都市計畫、商圈發展、店面規劃等知識，讓有資金能力的讀者輕鬆跨入商業地產門檻