大宗物資貿易的經驗談

入門房地產投資可以依標的分成四種類型：「預售屋」，「新成屋」，「中古屋」，「問題屋」。

而且，從前者到後者，越來越難。

第一種「預售屋」算是最容易入門，而且紅色子房認為，應該有超過50%的房地產投資人只會投資預售屋。

若要說投資預售屋有什麼KnowHow，大概就是「找到一個可以跟隨的好建商」吧。成為這個建商的粉絲團，只要該建商有推案便在潛銷階段先搶購幾戶，之後再交由建商的代銷一併處理。在金流上如此魚幫水，水幫魚，便有機會可以投機獲利。

但是，在目前政府倡導居住正義旌旗下，預售屋投資一旦到了建商完工交屋階段，投資者還沒有找到下一手承接出場，這標的就會被奢侈稅綁兩年。因此，投資預售屋基本上就是一種「賭博行為」，敢賭就有機會贏！

第二種「新成屋」投資，先不考慮買房自用因素，「招租」就是一項學問。店面看市場人流，住宅套房看區域就業就學機會，同時還要看地段是否有增值空間。

第三種「中古屋」投資，除了要學剛剛的「招租」學問經驗外，還有房屋「改建修建」等KnowHow。畢竟除了中古屋買入價格外，如何改建打造成符合租客所需，也需要花不少裝潢成本。若能在改建上做到最好的C/P值，便更有機會投資獲利。到了這階段，讀者可以找些建築師或室內設計師朋友，組成團隊共同參與尋找標的。

第四種「問題屋」投資，紅色子房認為是最難的，但也是獲利最高的。這些問題屋由於有問題，所以入手相對便宜。

這些問題包含被侵占、產權複雜、有債務糾紛等等。簡單的「問題屋」可以來自法拍市場，若有法院「點交」還算單純。複雜的問題屋常要解決許多法律問題，光怎樣架構安全的交易模式就是一種KnowHow，有時還得跟黑白兩道溝通談判哩！

因此，此類型房地產的投資團隊除了前兩種的營建團隊及招租團隊，建議還得加入厲害的律師及資深代書才搞得定，必要時還得找個在黑白兩道罩得住的前輩相挺。沒錯，這不是拍電影，是真實經驗！