大宗物資貿易的經驗談

選擇自己喜歡的物業類型，再從三種型態的市場預測去做投資決策，眼光自然精準。

專業不動產投資經理人，會從不動產市場的三個面向來進行投資決策。因為每筆動輒數十億的資產，加上以投資法人高槓桿的融資操作，若有不慎損失相對慘重。因此，認識不動產市場的三種型態，並藉由眾多的統計分析資料及詳實了解政府政策對此三種型態市場的變化，是教大家跨入不動產億術的第二個基本功夫。

不動產市場有三種型態
第一種，面積市場(Space Market)
第二種，資本市場(Capital Market)
第三種，物業價值市場(Property Value Market)


面積市場(Space Market)，其實就是經濟學裡最簡單的供給需求理論。面積指的就是物業面積，預測的也是未來需求面積。供給面積可以藉由許多專業不動產顧問公司的報告去取得，或者是內政部營建署統計資料去蒐集獲得。比如目前眾多外商與陸資指名想進駐信義計畫區，但台北市信義計畫區的高級辦公大樓屈指可數，其價格自然水漲船高。從住宅市場來看，林口三峽的餘屋目前仍然爆大量，在去化量有限的狀況下，若政府又指名在該區捷運站附近公有地推動大量「現代住宅」，很顯然該區域未來正常住宅供給將更遠超過需求，再加上奢侈稅的實施阻擋了投資客的炒作，該區價格應該會合理下跌。

資本市場(Capital Market)是把不動產視為投資工具的一種，投資人應該將不動產與其他如股票、基金、債券、保險存單等視為投資組合的一部分。大部分投資組合的報酬是由其風險程度而決定的。因此，「雞蛋應該放在同一個籃子還是分散數個籃子」的投資辯論又出現了。在面對資本市場的變化，每種投資工具的風險都可能在變化。比如以明年大選前的這個時期，投入住宅投資的風險，恐怕比投入股市的風險還高。畢竟，政府是要讓民眾「有感復甦」，就是要讓股市長紅，但要讓民眾買得起房子，就是要讓房價止升。同時，在這波台幣升值下，已有台商資金陸續選擇至日本及美國投資不動產，這就是從資本市場觀點出發的投資決策。另外，利率與貸款成數更對每一投資個案最直接的影響，不動產投資比較其他投資工具，更重視槓桿的運用與現金流的安排。

物業價值市場(Property Value Market)指的是不動產收益還原的價值，或者其未來新建或重建的價值。曾指出淨收益與資本化率即定義了該物業的真實現況價值，同時不受區域市場炒作的影響，此一價值推算法廣受國際不動產基金專業經理人所認同。因此，如何去增加租金、合理提高物業營運效率、提高物業每年淨收益是所有不動產專業經理人最重要的課題。若是考量土地新建或重建的價值，有時土地的物業價值會高過建築物的物業價值，比如去年某大型建商斥資高價購買台北市舊商業區大樓，該大樓已近三十年的歷史即可辦理都市更新，此時計算其三十年舊大樓建物每坪成交價已經沒有意義，因為投資人著眼的是土地！

面積市場、資本市場、物業價值市場是三條不動產投資變化的縱軸，橫軸時間建議以三年做為預測的基礎。想跨入不動產億術的領域，第二步就是要開始學習如何蒐集各種參考資料，用圖表分析去進行科學化的投資決策。畢竟，不動產投資金額甚鉅，讀者不可不慎矣。