大宗物資貿易的經驗談

不動產投資成功的第一步，就是先選擇自己喜歡的物業類型，因為只有愛它才會研究它。
想進入不動產億術的領域，除了努力積攢第一桶金外，呼應幣圖誌的精神，知識才是讓財富穩定成長的力量。隨著奢侈稅的實施，以後莫名其妙賺錢的住宅短線炒作將成過去，穩定中長期的收益型不動產才將成為主流。因此，彙整多年功力，融合國際標準不動產知識，中學為體西學為用，要帶大家一步步以正確的觀念進入這不動產億術世界。

從專業收益型不動產投資的領域來看，收益型不動產主要有四種類型：辦公大樓(Office)、零售物業(Retail)、工業物業(Industry)及出租公寓(Apartments)

辦公大樓，在中國及香港又稱寫字樓，是主要商業不動產投資的大宗。在一個成熟發展的商業都市裡，好的辦公大樓可以帶來穩定的收益，同時享受商圈發展的增值利潤。辦公大樓依照區位、空間規劃、建材品質、使用效率等一系列評價可分為Ｐ級（Premium）、Ａ級、Ｂ級、Ｃ級等。租金同樣地以Ｐ級最高，Ａ級、Ｂ級、Ｃ級等越次之。Ｐ級與Ａ級辦公室幾乎是整棟單一法人持有，這類單一投資持有人以壽險公司為主，但一般投資人也可以藉由購買包裝成不動產信託證劵化商品(REAT)進行投資。Ｂ級和Ｃ級辦公室則較有分層投資買賣的機會，但需要藉由好的大樓管理委員會來維護辦公大樓的整體品質。

零售物業，同樣依照規模有不同的玩家。大型購物中心、百貨公司、量販店等是投資法人的菜，這裡面常常牽涉到國際品牌的進駐與合作，比如新光集團與日本三越百貨的合作成就了新光三越，大型壽險公司量身打造給好市多獲取穩定租金等。至於小型的投資者，多鍾情精華商圈的店面。店面是高風險高報酬的投資，除了單價高出住宅與辦公室許多倍外，精華商圈的店面價值漲幅常常相當驚人。但是，一旦人潮因不景氣或商圈轉移而消失，租戶付不出租金，其龐大的利息壓力也是很驚人的。

工業物業主要提供使用者用於生產、製造、倉儲物流之服務，其特色是單價通常較便宜，但物業面積較大。曾接觸一Ｐ字輩的美商物流地產集團總裁，一開口就需要約兩萬坪的工業用地，其利基是建造高效率的物流倉庫提供給分秒必爭的高科技廠商快速的配送服務。工業物業需要搭配很好的專業營運團隊才會有好的收益，不然以其地處工業區較難有短期明顯的土地增值。前陣子金融海嘯出現高科技廠商為籌措現金，以「售後回租」的方式取得周轉金，投資法人則獲得長期穩定的收益，是工業物業裡較常見的雙贏模式。

最後談談出租公寓。依據不同的等級規模，就有不同的客層。最高級的是國際品牌的酒店式公寓（Service Apartment），除建築物空間品質高檔、服務完善沒話說外，其最大價值在於其掌握國際簽約的全球五百大客戶，都是付租能力相當好的外商企業高階主管。其次則是中型投資客，整合多間套房出租給上班族，每月最快樂的就是在這些上班族發薪日隔天一一敲門去收房租。最後一種就是大學院校周邊出沒，專做學生套房的投資客。優點是學生每年絡繹不絕，只要離學校不要太遠價格合理一定租得掉，缺點是學生的破壞力較強，沒幾年就要重新裝潢，難得碰到好租客卻總有畢業的一天。


如何選擇自己喜歡的物業投資類型，也可以從自己喜歡去哪裡，跟哪類租客打交道開始想想。雖然極少數人能有富爸爸，能為了愛逛街買精品的「良家婦女」們蓋間Ｂ字頭我永遠記不住名字的精品購物中心，但愛逛街購物逛到買店面的投資客也是不少呀！