大宗物資貿易的經驗談

要討論這個問題，首先仍然要回到為什麼要投資不動產這件事。

讀者們都知道Robert Kiyosaki在「富爸爸窮爸爸」系列所提到的邁向財務自由模型，畢圖誌所揭櫫的各項投資工具都是以 I象限「讓錢為你工作」為出發點，由作者們分享業界實務知識。



而從這麼多種投資管道選擇不動產這樣的投資工具，紅色子房認為主要有兩大特點：

1.風險管理：股票有可能會變壁紙，房地產再怎麼跌也不可能歸零，而且是銀行樂於作為融資周轉的擔保品，是投資組合裡建議配置的部位。


2.現金流：相對於股票、期貨藉由買賣來賺取金錢，不動產除了買賣的差價獲利外，還有出租收益現金流出，在投資擁有期獲得每月的報酬。特別是不用每天看盤注意是否錯失買賣良機，偶爾出遊關機一個月回來照樣收租金，享受財務自由的生活。



因此，從以上這兩個特點對照現在政府居住正義所提倡「住者有其屋」的中心思想，得到一個結論：就是「住宅房地產不應該當成股票做極短期的炒作收益，而是應強調其穩定現金流的投資特點」。所以，市場上許多教大家短期投資預售屋、炒作都更住宅舊屋等經驗與知識，紅色子房會將此列為「不義之財」永不再提。

回到主題，符合居住正義的「有品」不動產投資，從門檻分級可以有以下三種：

1.惡屋改造投資：從法拍市場或中古屋市場取得低成本屋況差的舊屋進行改造。由於此類投資需花一些心力，紅色子房認為應該要達到一個約每月5萬淨現金流的投資成效才值得花時間去做。這樣的投資規模，估計以自備款300萬進行融資後總投資額約600萬至1000萬的投資是有機會的。

2.商業地產投資：店面、辦公室會帶動社區的工作機會與繁榮，紅色子房認為是專業不動產投資者應該進入的領域。只是此類商業不動產投資門檻較高，特別是商場店面投資應要達到一個可以「集市」的規模方可穩定獲利，或者以高價在成熟的商圈裡面卡位，估計投資門檻自備款3000萬，進行融資後總投資額約6000萬至一億的投資是較穩當的。

3.區域開發投資：這類投資是紅色子房的主力，包含如舊大樓改建旅館、區域更新整合改造、農地重劃、政府地上權標租、BOT案等。這類的不動產投資是相當政府最歡迎的，因為除了改善都市環境景觀外，還可以加速地方繁榮，同時當成地方首長選舉的政績。只是到了這階段多為法人投資者的戰場，如建商、人壽、私募基金等，估計投資門檻為3億，進行超過10億以上的開發投資。


萬丈高樓平地起，紅色子房認識幾個建商朋友，在地產界也都是從自備款300萬的C咖，投資累積成為自備款3000萬的B咖，再集資或上市成為自備款3億的A咖