大宗物資貿易的經驗談

教大家如何用50、40、30、20、10這五個數字來遠離都更陷阱宅。



數字50：都更單元範圍住戶在50戶以上 (50戶以上不要)



都市更新單元就是政府核準可以劃定都市更新送件的單位，其劃定基準以台北市為例，一般都要在基地範圍1000平方公尺以上。但由於劃定都市更新單元只要10%的住戶同意就可以為之，因此門檻不高。讀者們可以由台北市都市更新處網站查詢該住宅位置是否已被 公告劃定都市更新單元。若有，恭喜你已向都市更新成功邁出第一步。然而，雖然依照法規最後的都市更新實施計畫送件門檻為75%住戶同意，但實務上政府要核定實施還是希望要100%同意，不然還是有社會正義問題與影響選票的抗爭事件。

因此，提出50戶其實是個概念數字，各位想想50是個什麼數字？在學校是一整個班級，在軍中是一整個連。要這麼多人100%全部同意一項與自身利益休戚與共的事情，是多麼困難的一件事？ 所以，若是想在10年內順利藉都更投資出場，看到50戶以上的整合規模還是請直接離開吧！


數字40：區域新成屋房價在每坪40萬以下 (附近新成屋房價40萬以下不要)



算算台北市老屋仍然太貴，往新北市走會不會還是有都市更新的投資可能？中和、永和、汐止、淡水老舊街區會不會有機會？依照紅色子房長期與建商打交道的經驗，一般建商在評估土地開發或合建時有個「價價比」，就是每坪「未來賣價/造價成本」的比值，目前一般建商對這個比值的安全要求約在3.3以上。也就是說若某地區推案在每坪99萬元，其容積建坪成本加上營建成本應該要壓在每坪30萬以下。

因此，由於在北部都會區蓋一個優質集合住宅其營建成本大概都在每坪10萬元以上了，故不含容積建坪成本其未來賣價都需要在每坪33萬以上才行。故若加計都市更新合建分配容積建坪成本，該區域新成屋必須在每坪40萬以上才有機會。

也就是說，新成屋在每坪40萬以下的區域，對建商實在是沒有都市更新的誘因，除非他再降低營建成本。所以讀者可以想想，為何出了台北都會區，桃園、新竹、中南部等就幾乎沒有都市更新案，因為這些地方的新屋房價仍然不夠支撐都市更新重建的成本！


數字30：老房子屋齡仍在30年以內 (屋齡沒30年以上不要)



在台北市建物想要都市更新，必須符合台北市都市更新處公佈臺北市未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元建築物及地區環境評估標準 中十四項指標的其中三項，其中最關鍵的也最常見的就是「屋齡」。由於目前大部分的老舊房子都是鋼筋混凝土造，其得以辦理都市更新的年限就是30年。

有位朋友兩年前曾興沖沖地告訴我，他用很便宜的價格法拍到一戶外觀破舊的房子，打算找鄰居一起談都市更新。我檢閱他的建物謄本發現，離可以辦理都更的30年限還有五年，同時也沒有其他指標可以取代湊足三項指標，因此建議他還是加一點價直接賣掉，因為等5年的變數實在太高了！

數字20：都更單元內店面戶數佔全部戶數20%以上(開有開店占全戶數20%以上不要)

在台北有很多樓下店面樓上住家的老公寓，位處鬧區者更是建商都市更新的最佳標的。但是，經過這幾年來的都市更新整合挫敗經驗，幾個熟捻都市更新的開發商開始學到一則寶貴的功課：「店面越多，都更越難！」

為什麼呢？

在都市更新整合實務上，建商會跟地主談以下幾個主要內容：

1.依權利分回坪數：依照協議合建比例或權利變換算出地主都更分回的面積。
2.預期分回位置：協議上述分回面積在新建物所分布的位置。
3.租賃補償金：依參與都市更新開發期間地主損失的租金做補償。

從住宅戶觀點來看，地主分回面積只要夠滿意，未來分回是高樓層或中低樓層，同在一層或分成上下兩層都還可以接受，租賃補償方面也很好計算，因為台北市的區域住宅租金還蠻好掌握的。

但是店面戶就不同了！

在依權利分回坪數討論上，同樣的土地持分，店面戶會仗著自己一樓店面價值比樓上高的道理，要求更多的分回面積。紅色子房認為確實合理，但店面的價值是比樓上多1.3倍、還是1.5倍、甚至可能要求2倍？這就有得吵了。店面還有分面正馬路面前的跟面臨巷子的，兩個同樣都位於一樓的店面戶會為自己彼此價值差多少大打出手。

這個問題政府想到了，多了一個權利變換程序，時間多半年，找三家估價師來鑑價，也許就可以解決這個問題。

但是，店面戶預期分回位置就更有得吵了。

各位知道建築建蔽率這個東西吧？80%建蔽率表示一塊地只能蓋80%投影面積，必須保留20%開放空間。這規定在30年前還沒有，以目前整塊基地一樓滿滿全是店面的舊大樓為例，只要店面戶參與開發重建，他未來在一樓的分回面積只會少不會多。除此之外，新大樓總要有供住戶出入的門廳跟電梯吧？總要有汽車出入地下車道吧？建商未來要賣一戶三千萬的住宅，若是門廳不夠氣派、汽車是機械升降出入，消費者怎麼會買單？然而這都會吃掉一樓的有限面積。紅色子房曾經在都更公聽會場合，看到店面戶發現未來一樓店面只剩50%不到的面積時，氣得摔椅子直接離開。有些面巷弄的店面戶，也知道自己可能分不回主店面，也跟建商要求至少在一樓規劃兩坪讓他租給泡沫紅茶店才行。但是，這樣的建築物怎麼規劃呀？如何營造高級感呢？

至於租賃補償金，又是一個大挑戰。

一個都更整合案中，若其中有一戶便利超商角店，不管是7-Eleven或是全家，都會視為都市更新整合的MILE STONE(里程碑)。哪家建商掌握了這家便利超商地主的都市更新同意書，幾乎就掌握了這個都更單元的整合主導權。因為，越是賺錢的店面，要地主簽都市更新同意書更難。因為，他要承受兩年重建期沒有租金收入，甚至未來店面招不到商的風險，所以會要求租賃補償金。租賃補償金這東西就像上班族的年終獎金，明明兩個人坐隔壁工作績效看來差不多，今年原本拿到2個月年終還算滿意，但一旦發現隔壁的人拿到4個月年終就氣得想找老闆理論。當老闆偷偷再塞給你2個月，隔壁同事他開始找老闆淚訴他如何為公司鞠躬盡瘁而你天天準時下班約會抱怨不公平。同樣道理，兩個隔壁店面地主也是如此，建商最好讓彼此都不知道租賃補償金多少。但是，任誰都想打聽吧？



最近有個知名建商原本在捷運士林站旁耕耘都更三年，由於周邊盡是賺錢的熱鬧店面，但都更整合仍遙遙無期，只得含淚標售手上持有的230坪土地（結果竟然還流標了）。從此有經驗的建商開始不碰店面戶數較多的都更案，而20%的店面佔比則是一個經驗值。因此，而當建商們開始撤出這些店面戶數較多的老房子社區時，聰明的投資人們還應該進場嗎？

回顧之前在買中古屋投資都更時，應注意四個判斷是否為都更陷阱宅的數字：

都更單元社區總戶數在50戶以上的不要買！
周邊區域新成屋房價在每坪40萬以下的不要買！
老房子屋齡仍在30年以內的不要買！
都更單元社區內店面戶數占20%以上的不要買！

這次，紅色子房要告訴各位最後一個關鍵數字10的秘密。


數字10：面前巷道寬度在10公尺以下的不要買！    (巷道10公尺內不要買)

什麼？這可是打死一大票巷道內的老公寓，特別是那些在大安區靜巷內以每坪50萬以上的價格買到老舊公寓的投資客們。怎會這樣呢？

是的，這個秘密只有曾經參與都更實務經驗的建築師及建商知道，我猜想90%以上房仲人員都不知道。但是，各位從一個現象即可觀察：

檢視目前媒體報導都更整合成功並已開始拆除施工的建案，是不是都至少一面位在大馬路邊呢？

這個秘密，來自於一個建築開發的限制：高度比。

80%以上選擇投資都市更新的老屋的投資人，都知道因為都市更新可以取得容積獎勵。依台北市政府都市更新處的建築容積獎勵辦法，可依據基地符合∆F1至∆F6的情況，申請最高「1.5倍法定容積」或「0.3倍法定容積加原容積」的開發容積，詳如下圖。


以上的確是做都市更新必要的誘因，也是建商最關切的事項之一。然而，有了「給予」，當然也要「管理」。一般都市計畫土地使用分區都有其開發容積率、建蔽率、高度比、前後院深度的限制：



為了提高開發獎勵，政府設計了許多容積獎勵辦法，讓建商們可以蓋更多的樓地板面積（賣更多錢的意思）。因此，所有建商無不處心積慮以爭取到最高容積為目標。

但是，有個東西是建商的的噩夢：建築高度限制。因為高度限制，很有可能讓建商辛苦爭取到的容積「用不完」。

這高度限制，就是所謂的高度比。簡單來說，以住三用地高度比1.5為例，以其面前道路寬度A加上人行道退縮寬度B，該棟建築物高度限制為1.5*(A+B)。



因此，讀者們至此應該了解到面前道路寬度與未來建築高度的關係了吧？

基地面前道路寬度越小，未來建築物可開發高度越少，即使建商爭取到容積獎勵有可能用不完。

幸好，台北市政府注意到這個問題，修正「臺北市都市更新自治條例」第18條：都市更新事業經核准建築容積獎勵者，得放寬高度限制。但其建築物各部分高度不得超過自該部分起量至面前道路中心線水平距離之五倍。



雖然如此，若面前道路寬度較短，如台北常見的六米巷或八米巷，這類巷內公寓其基地深度也不大，在退縮開放空間有限，後院也有深度限制的條件下，對建商來說常常會有容積用不完的問題。因此，紅色子房提出10公尺道路寬度是一個「安全距離」，以常見的巷內7層老公寓為例，以建商經驗值大概要蓋到15樓以上才可能用完所有獎勵容積。若以面前道路10公尺寬(即路心5公尺寬)，加上退縮人行道開放空間5公尺，(5m+5m)*5=50m，以平均每層樓3.2公尺高來計剛好約15層樓。


坦白說，靜巷內的老公寓其實是個自住的好選擇。環境幽靜，若是鄰近捷運站出口更是太棒了。但是，如果房仲跟屋主硬要扯上都市更新投資議題，以高於合理市價告訴你未來可以等著一堆建商來按門鈴，除非台北市修法讓未來台北市像香港一樣，高樓在窄巷內聳立而起，以目前高度比的限制還是建議投資人遠離這種陷阱宅吧！